انفجار در بازار مسکن؛ آغاز زاغه‌نشینی!
دولت هفته گذشته در هفتمین جلسه شورای عالی مسکن سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در سال جاری برای تهران را ۲۵ درصد و برای سایر شهر‌ها ۲۰ درصد تصویب کرد. از سال ۱۳۹۹ با آغاز اپیدمی ویروس کرونا، دولت سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد اعلام کرد که این رویه از آن زمان تاکنون ادامه یافته است. اما طی این سه سال هیچ‌گاه اجاره مسکن از سقف تعیین شده تبعیت نکرده و افزایش‌ها بیش از ۵۰ تا ۱۰۰ درصد افزایش داشته‌اند.
امسال نیز وضعیت اجاره مسکن وخیم است و قیمت‌های نجومی پیش از شروع فصل جابه‌جایی خود را نشان داد. آمارها نشان می‌دهد، سال گذشته برای اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در تهران باید ۱۳۶ هزار و ۹۰۰ تومان پرداخت می‌کردیم در حالی که این رقم امسال به بالای ۲۴۰ هزار تومان رسیده است. طبق آخرین آمارها، قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران از دو میلیون و ۴۱ هزار تومان در اردیبهشت سال ۹۰ در حال حاضر به ۵۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده که حدود ۲۶ برابر شده است. این وضعیت در بازار اجاره‌بهای واحد‌های تجاری دو تا سه برابر بیشتر شده است و هیچ نهاد و دستگاه نظارتی توان کنترل بازار اجاره‌بها را ندارد.
مطابق با گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، مسکن یکی از محبوب‌ترین سرمایه‌ها به حساب می‌آید و این محبوبیت را می‌توان در این موضوع بررسی کرد که سرکوب قیمت یک کالا را می‌توان با واردات انجام داد، اما، چون مسکن قابلیت واردات ندارد، محبوبیتی برای مردم جامعه ایجاد می‌کند تا سرمایه‌گذاری‌های خود را در این بخش انجام دهند ضمن اینکه نبود مالیات کارآمد در بخش مسکن طی سال‌های گذشته بر محبوبیت این بخش افزوده است.
برآیند این جذابیت‌ها باعث شده است، قیمت مسکن طی ۱۷ سال گذشته در تهران ۵۲ برابر شود. امسال میزان اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی و تجاری به‌شدت افزایش یافته است به‌طوری که برخی مستاجران مجبور به تخلیه واحد مسکونی شده و به حاشیه شهر‌ها مهاجرت کرده‌اند. همچنین بسیاری از کسبه که در واحد‌های استیجاری بودند نیز مجبور به تخلیه واحد‌ها و خانه‌نشین شده‌اند.
افزایش نرخ محدوده به شمال شهر و مرکز نیست
افزایش قیمت اجاره‌بها در پایتخت محدود به مرکز و شمال شهر نیست و این ارقام به نقاط حاشیه‌ای و جنوب تهران هم رسیده به‌طوری که بررسی قیمت واحد‌های مسکونی در جنوب تهران حکایت از اجاره‌بهای نجومی دارد. بررسی قیمت رهن و اجاره آپارتمان در محدوده نواب، جنوب غربی تهران نشان می‌دهد که هزینه رهن کامل یک واحد ۶۰ متری در خیابان دامپزشکی ۵۸۰ میلیون تومان است. برای اجاره آپارتمان ۶۵ متری ۲ خوابه در خیابان بریانک باید ۲۵۰ میلیون رهن و ۶ میلیون ماهانه بپردازید. با ۲۰۰ میلیون رهن و ۱۰ میلیون ماهانه می‌توانید یک واحد ۷۰ متری تک‌خوابه در خیابان امام خمینی را اجاره کنید.
هزینه رهن کامل آپارتمان ۲ خوابه ۷۵ متری در خیابان اسکندری ۷۰۰ میلیون تومان است. همچنین برای اجاره یک واحد ۸۵ متری در خیابان محبوب باید ۵۰۰ میلیون رهن و ۳ میلیون اجاره ماهانه پرداخت کرد. آن‌طور که مشاوران املاک می‌گویند برخی صاحب‌خانه‌ها که زمان قراردادشان با مستاجر در فروردین ماه یا اردیبهشت ماه به پایان رسیده یکی دو ماه قرارداد را تمدید می‌کنند تا آپارتمان خود را در این فصل با نرخ‌های نجومی عرضه کنند! به گفته آنها؛ میزان افزایش اجاره‌بها رشد وحشتناکی داشته و می‌توان اعلام کرد که نسبت به سال گذشته بیش از دو برابر شده است.
قیمت رهن کامل یک ساختمان ۱۰۰ متری سال گذشته حدود ۵۰۰ میلیون تومان بود که این رقم در سال جاری به حدود یک میلیارد تومان و بیشتر رسیده است. این در حالی است که بنا به آمار‌های اعلامی تعداد مستاجران در کشور حدود ۲۴.۵ میلیون نفر است که از این میزان ۳۷ درصد از خانوار‌ها شهرنشین و ۵۱ درصد خانوار‌ها پایتخت‌نشین هستند. این آمار از افزایش تعداد مستاجران نسبت به مالکان در پایتخت حکایت دارد.
حاشیه‌نشینی هم گران شد
افزایش قیمت اجاره‌بها تنها محدود به تهران بزرگ نبوده و شهرستان‌های اطراف آن نیز رشد محسوسی داشته است، رهن کامل یک آپارتمان ۷۰ متری در خیابان استخر ری ۴۵۰ میلیون تومان اعلام می‌شود، حال آنکه آپارتمانی با مشخصات مشابه را حوالی خرداد ۱۴۰۱ با ۲۶۵ میلیون تومان رهن کامل می‌شد، کرایه کرد. در پاکدشت نیز برای یک واحد ۹۰ متری در طبقه چهارم ساختمانی بدون آسانسور و پارکینگ ۱۱۵ میلیون تومان ودیعه و ماهانه چهار میلیون تومان اجاره درخواست می‌شود، در حالی که سال گذشته چنین آپارتمانی را در مناطق جنوبی شهر تهران با ماهی دو الی سه میلیون تومان نیز می‌شد کرایه کرد.
با توجه به افزایش قیمت اجاره‌بها جابه‌جایی مستاجران از مناطق گران به مناطق ارزان و حاشیه شهر دور از ذهن نیست به‌طوری که میزان تقاضا برای اجاره مسکن در سکونتگاه‌های اطراف تهران رشد چشمگیری داشته است. این افزایش تقاضا باعث می‌شود که ساکنان این مناطق مجبور به سکونت در بخش‌های غیررسمی شوند، این چرخه می‌تواند پدیده زاغه‌نشینی را به شدت گسترش دهد.
راهکار دولت برای کمک به مستاجران!
وزارت راه‌وشهرسازی سال گذشته برای حمایت از مستاجران رقم کمک ودیعه مسکن را برای تهران ۱۰۰ میلیون اعلام کرد. از موانع و مشکل‌تراشی بانک‌ها که عبور کنیم باید اذعان کرد، رقم پرداختی در مقابل افزایش اجاره‌بها بسیار ناچیز است، از سوی دیگر؛ سال گذشته وام کمک ودیعه مسکن با سود ۱۸ درصدی به مستاجران پرداخت شد. این در حالی است که زمستان سال گذشته سود تسهیلات بانکی به ۲۳ درصد افزایش یافت و مشخص نیست وام ودیعه‌ای که قرار است امسال پرداخت شود از حمایت‌های دولت برخوردار خواهد شد یا اینکه با همان سود مصوب شورای پول و اعتبار (۲۳ درصد) به حساب اجاره‌نشین‌ها واریز می‌شود.
تاکید بی‌نتیجه بر یک طرح
دولت قصد دارد در سال جاری ۲۰۰۰ میلیارد تومان از مالکان خانه‌های خالی مالیات اخذ کند. البته مسئولان می‌گویند هدف، بالا بردن درآمد‌های دولت نیست بلکه افزایش عرضه به منظور کنترل بازار مسکن و اجاره‌بها هدف غایی محسوب می‌شود. قانون مالیات بر خانه‌های خالی از آذر ماه ۱۳۹۹ تصویب شد، اما به دلیل ضعف در مکانیسم دقیق شناسایی هنوز اجرای این قانون شکل جدی به خود نگرفته است. با این حال مسئولان دولتی در روز‌های اخیر به مالکان خانه‌های خالی اعلام کرده‌اند که از ۱۵ شهریور ماه قانون مالیات‌بر خانه‌های خالی با قدرت وارد فاز اجرا خواهد شد.
در این رابطه، سیدغنی نظری، نماینده مجلس دیروز طی تذکری گفت: اکثر خانه‌ای خالی متعلق به بانک‌های دولتی و خصوصی است و اگر این خانه‌ها با قیمت مناسب به بازار عرضه شوند قطعاً تاثیر زیادی در کاهش نرخ اجاره‌بهای مسکن می‌گذارد. امروز بانک‌ها به‌جای بانکداری به بنگاهداری روی آوردند.
طبق آمار سال ۱۳۹۵ حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که حدود ۵۰۰ هزار واحد آن در استان تهران است. چند روز پیش نیز اعلام شد که ۶۵ هزار واحد مسکونی خالی در شهر جدید پردیس، ۴۵ هزار واحد خالی و در حال ساخت در منطقه ۲۲ تهران و ۱۰هزار واحد خالی متعلق به بانک‌ها و ادارات در استان تهران است.
با توجه به اینکه مالیات خانه‌های خالی مشمول اشخاص حقیقی و حقوقی خواهد شد، واحد‌های متعلق به بانک‌ها و ادارات نیز هدف مالیات قرار می‌گیرند. براساس قانون مالیات خانه‌های خالی مصوب آذر سال گذشته، اگر واحد مسکونی در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات می‌شود و به‌ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد.
امکان کنترل قیمت وجود ندارد
با این حال، اما فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت بازار اجاره به «سازندگی» می‌گوید: در حال حاضر امکان کنترل قیمت‌ها وجود ندارد. اصولاً سیاست‌های کنترلی که نرخ‌گذاری است و اینکه به صورت آمرانه در بازار رفتار کرد، اجرایی نیست و حتی اگر تلاش هم شود، در میان‌مدت برعکس خود عمل می‌کند. در واقع نه تنها قیمت‌ها را کاهش نمی‌دهد بلکه به انحای مختلف باعث می‌شود که عرضه مسکن اجاری کم شود و در نتیجه قیمت‌ها بالا رود. این کارشناس بازار مسکن تاکید می‌کند: اینکه چرا امکان اجرایی ندارد، دلیل آن واضح و روشن است. قیمت ملک افزایش سرسام‌آوری پیدا کرده بنابراین نرخ اجاره هم که هزینه استفاده از این دارایی‌هاست، متناسب با آن افزایش یافته و پیدا خواهد کرد.
