افت خفیف تب اجاره‌بها
نقش کارگردان اصلی تورم اجاره مسکن، در کارنامه ماه اول از تابستان این بازار مشخص شد. تیر امسال، نرخ رشد ماهانه هزینه اجاره‌نشینی در کشور تحت تاثیر ثبات تورم عمومی ماهانه، به میزان خفیفی کاهش یافت؛ به‌طوری‌که شاخص اجاره‌بها نسبت به خرداد، کمتر از ۵/ ۲درصد افزایش یافت. پیش‌تر، نتایج بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان داد از بین سه کارگردان بازار اجاره، تورم عمومی در وضعیت کنونی، بیشترین اثر را در جهت‌دهی به مسیر رشد اجاره‌بها دارد.
تب اجاره بهای مسکن در شهر‌های کشور در تیرماه نسبت به خرداد امسال، با افت خفیف همراه شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به تازه‌ترین آمار رسمی منتشر شده در خصوص تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور نشان می‌دهد، اگرچه بازار اجاره به لحاظ هزینه اجاره نشینی برای مستاجر‌ها همچنان پرحرارت است، اما در تیرماه درجه تب این بازار به شکل خفیف در مقایسه با خرداد کاهش یافت. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، رشد ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن در کشور از ۶/ ۲درصد در خردادماه، به ۴/ ۲درصد در تیر رسید. این موضوع نشان‌دهنده آن است که سرعت رشد اجاره بهای مسکن کشور در تیرماه در مقایسه با خردادماه به شکل خفیف کم شده است یا تورم ماهانه اجاره مسکن شهرها، کاهش یافته است.
این در حالی است که خردادماه، بعد از ۷ ماه متوالی کاهش رشد ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، تورم اجاره، در مسیر افزایش قرار گرفت. رشد ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن در خردادماه امسال در حالی ۶/ ۲درصد به ثبت رسید که در اردیبهشت ماه این میزان ۷/ ۱درصد بود. اکنون اما، نرخ رشد ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن به عنوان یک شاخص مهم در سبد هزینه خانوار‌ها در تیرماه ۲/ ۰ واحد‌درصد نسبت به همین نرخ در خردادماه کم شده و تورم اجاره در مسیر کاهش قرار گرفته است. این وضعیت حاوی دو پیام مهم برای سیاستگذار مسکن است.
اولین پیام آن است که بر اساس آنچه در آمار‌های رسمی از وضعیت بازار اجاره کشور در تیرماه منعکس شده است، مسیر تغییرات اجاره بها که در پایان بهار امسال بعد از ۷ ماه کاهش، افزایشی شده بود بار دیگر در مسیر کاهش قرار گرفته است. از آنجا که تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن منعکس‌کننده تغییرات تورم یا نرخ رشد اجاره بهاست، بنابراین افزایش یا کاهش نرخ رشد شاخص نشان‌دهنده افزایش یا کاهش سرعت رشد اجاره بهاست.
انعکاس تورم عمومی بر اجاره
پیام دوم این شرایط به انعکاس نقش کارگردان اصلی بازار اجاره، در کاهش سرعت رشد اجاره بها در تیرماه، مربوط می‌شود.
بعد از آنکه بررسی تحولات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور در خردادماه، از تغییر مسیر تورم در این بازار نسبت به ۷ ماه قبل از آن و افزایشی شدن سرعت رشد اجاره بها در پایان بهار ۱۴۰۲، خبر داد، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که چهارم تیرماه امسال با عنوان «آلارم تورمی از بازار اجاره» در همین صفحه منتشر کرد ضمن تشریح نقش سه عامل اصلی در تغییر مسیر تورم اجاره کشوری، کارگردان اصلی صعودی شدن رشد اجاره بها در کشور را نیز معرفی کرد.
در این گزارش اعلام شد، انعکاس «تورم مسکن»، «تورم عمومی» و «اثر سیاست‌های دستوری برای مهار تورم اجاره» منجر به افزایش سرعت رشد اجاره بها در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه شد. خردادماه امسال اثر رشد قیمت مسکن در پایان سال گذشته و همچنین اثر تورم عمومی بالا در ماه‌های قبل با تاخیر به بازار اجاره رسید؛ از سوی دیگر سیاست‌های دستوری برای مهار تورم اجاره که عملا در سال‌های قبل منجر به نتیجه عکس در این بازار شد، بار دیگر، ابلاغ شد. مجموعه این عوامل منجر به افزایش سرعت رشد ماهانه شاخص اجاره بها در کشور شد. اما در این میان «تورم عمومی» به عنوان بازیگر اصلی صعود تورم اجاره در پایان بهار معرفی شد. در این گزارش گفته شد: «در این میان، عامل اول یا محرک پرقدرت‌تر، «تورم عمومی» و سرایت با تاخیر اثر صعود تورم عمومی ابتدای سال بر بازار اجاره خردادماه است. تورم عمومی نقطه به نقطه در دو ماه اول سال معادل ۵۶درصد به ثبت رسیده است. حتی اسفند ماه ۱۴۰۱ نیز تورم عمومی نقطه به نقطه ۵۴درصد بود. تورم عمومی ماهانه اسفند ماه ۱۴۰۱ نیز ۶/ ۶ درصد بود. صعود تورم عمومی با تاخیر به بازار اجاره منتقل شده و منجر به افزایش سرعت رشداجاره‌بها می‌شود.»
انعکاس این تحلیل «دنیای‌اقتصاد» را می‌توان در کارنامه تورم اجاره اولین ماه از تابستان ۱۴۰۲ مشاهده کرد. در تیرماه، تغییرات ماهانه تورم عمومی، صفر شد. یعنی رشد ماهانه ۲ درصدی بهای کالا‌ها وخدمات (تورم عمومی) که در خردادماه ۲درصد بود در تیرماه نیز ۲درصد به ثبت رسید. این وضعیت رشد صفر تورم عمومی یا شتاب صفر قیمت‌ها در سبد هزینه خانوار‌ها را نشان می‌دهد و به این معناست که به همان اندازه‌ای که بهای کالا‌ها وخدمات مصرفی خانوار‌ها در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه افزایش داشت (۲ درصد) در تیرماه نیز همین میزان رشد در بهای کالا‌ها و خدمات (۲ درصد) به ثبت رسیده است.
اثر شتاب صفر قیمت‌ها در سبد هزینه‌ای خانوار‌ها در تیرماه روی تورم اجاره نیز منعکس شده است. یعنی در ماهی که به لحاظ تغییرات ماهانه، تورم عمومی رشد صفر درصدی داشته است، تورم اجاره نیز در مسیر کاهش قرار گرفته و از سرعت رشد آن در مقایسه با ماه قبل-خرداد- کاسته شده است. این وضعیت این پیام را به سیاستگذار مخابره می‌کند که اگر به دنبال کاهش و مهار تورم در بازار اجاره به عنوان اصلی‌ترین وهزینه برترین فاکتور هزینه‌ای در سبد خانوار‌های مستاجر است، لازم است در وهله اول سیاست‌های موثر در مهار تورم عمومی را به کار گرفته و آن‌ها را اجرایی کند.
هم اکنون به طور متوسط هر خانوار معمولی در شهر تهران برای اجاره یک واحد مسکونی معمولی باید مبلغی بین ۸ تا ۱۰ میلیون تومان در ماه هزینه کند. این میزان در سایر شهرها به طور متوسط به ماهانه ۴ تا ۵ میلیون تومان می‌رسد. شرایطی که در تیرماه امسال در بازار اجاره رصد شد و در آمار رسمی در شکل کاهش سرعت رشد اجاره بها در این ماه نسبت به ماه قبل منعکس شد، نشان می‌دهد راهکار اصلی کاهش ومهار تورم اجاره، از مسیر اجرای سیاست‌های کنترل ومهار تورم عمومی عبور می‌کند. چرا که بخش زیادی از موجر‌ها از اجاره بها برای پوشش هزینه‌های زندگی خود استفاده می‌کنند و ارقام اجاره بهای مسکن را متناسب با وضعیت تورم عمومی افزایش می‌دهند.
پیش‌بینی تورم اجاره امسال
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد اگر بازار اجاره تا پایان سال با همین شرایط ثبت تورم ماهانه ۲ تا ۵/ ۲ درصدی به کار خود خاتمه دهد، تورم نقطه به نقطه اجاره در پایان سال به حول و حوش ۲۷درصد می‌رسد. به این معنا که رشد اجاره بها در پایان ۱۴۰۲ نسبت به پایان ۱۴۰۱ معادل ۲۷درصد خواهد شد.
از آنجا که قرارداد‌های اجاره در عمده موارد یکساله است از این رو پیش‌بینی تورم نقطه به نقطه اجاره موضوع مهمی است. یک نکته مهم در این رابطه آن است که اگرچه تورم نقطه به نقطه ۲۷ درصدی اجاره نسبت به تورم‌های نقطه به نقطه ۵۰ درصدی در هر کدام از دو سال اخیر، به شکل محسوس و قابل ملاحظه کمتر است، اما این موضوع تنها به معنای کاهش التهاب در بازار اجاره امسال (البته به شرط تحقق) خواهد بود.
به این معنا که تنها التهاب و درجه حرارت در بازار اجاره مسکن امسال نسبت به تب بالا و نقطه جوش اجاره در دو سال اخیر کمتر می‌شود، اما همچنان بازار اجاره به لحاظ رشد اجاره بها، در وضعیت تب تورمی باقی خواهد ماند. تب بازار اجاره زمانی قطع خواهد شد که تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره به زیر ۲۰درصد برسد و به میانگین تاریخی تورم نقطه به نقطه اجاره یعنی سطح ۱۷ درصدی نزدیک شود.
راهکار بازگشت به این شرایط نیز همان گونه که توضیح داده شد در وهله اول از مسیر کنترل و مهار تورم عمومی عبور می‌کند. اگر تورم عمومی مهار شود به صورت خودکار تورم مسکن نیز مهار شده و تب اجاره بها از این ناحیه نیز فروکش خواهد کرد. همچنین با فروکش کردن تب اجاره بها نیازی به اعمال سیاست‌های دستوری در این بازار نیز نخواهد بود و همین توقف سیاست‌های دستوری افزایش عرضه واحد‌های استیجاری به بازار را به همراه خواهد داشت. تیرماه امسال همچنین تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره روند کاهشی طی کرد. شاخص اجاره بهای مسکن در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال قبل ۹/ ۳۷درصد رشد کرد که این رشد یک واحد‌درصد از رشد این شاخص در خردادماه کمتر است. رشد شاخص اجاره بهای مسکن در خردادماه امسال نسبت به خردادسال قبل ۹/ ۳۸درصد گزارش شده بود.
