سبقت تورم مسکن از تورم عمومی
بالاخره پس از ۸ ماه انتظار مرکز آمار ایران شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در شهریور ماه ۱۴۰۲ را منتشر کرد، آن‌گونه که مرکز آمار اعلام کرده قیمت مسکن در پایتخت به متوسط ۷۷.۴ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است که ۱.۷درصد نسبت به ماه‌های گذشته کاهش داشته، به استناد گزارش مرکز آمار شاخص قیمت مسکن برای هر مترمربع در شهریور ماه ۱۴۰۲ نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۷۵.۲درصد افزایش یافته است.
تعداد کل معاملات ثبت شده در سامانه املاک و مستغلات ۳۰۰۸ واحد مسکونی بوده که تاریخ انجام ۷۸۴ مورد آن مربوط به شهریور ۱۴۰۲ نیست. بدین ترتیب تعداد معاملات شهریور ماه نسبت به مرداد ماه سال گذشته ۱۱.۲درصد کاهش را تجربه کرده است. براساس این گزارش درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یکساله منتهی به ماه جاری نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل رشد ۸۳.۹درصدی قیمت مسکن را نشان می‌دهد.
بر این اساس منطقه یک تهران با متوسط قیمت ۱۵۷ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان بیشترین قیمت در تهران را به خود اختصاص داده و منطقه ۱۸ با متوسط وزنی قیمت ۴۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق ۲۲گانه تهران به خود اختصاص داده است.
اما سوالی که مطرح می‌شود، این است که چرا با وجود آنکه میزان تورم در یک‌سال گذشته افت داشته قیمت مسکن در این مدت افزایشی بوده و اصولا چه راهکاری در شرایط فعلی برای خانه‌دار کردن مردم وجود دارد؟
چرا بازار مسکن همچنان در رخوت به‌سر می‌برد؟
عباس اکبرپور، کارشناس حوزه مسکن در مورد انتشار شاخص و متوسط قیمت شهریور ماه ۱۴۰۲ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران از سوی مرکز آمار ایران پس از ۸ ماه توقف انتشار آماری گفت: هر چند متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بین ۷۰ تا۸۰ میلیون تومان برآورد شده، اما در مناطق خوب تهران قیمت‌ها به ۳۵۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان در هر مترمربع هم رسیده است. نکته اصلی اینجاست که خرید و فروش چندانی در بازار مسکن صورت نمی‌گیرد و این بازار همچنان در رخوت به‌سر می‌برد و به نظر می‌رسد مردم نقدینگی کافی برای خرید ملک دراختیارشان نیست.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به شرایط به وجود آمده در بازار اجاره ملک نیز گفت: برخلاف گذشته که مردم بیشتر به دنبال رهن کامل مسکن بودند امروز بیشتر به دنبال پرداخت اجاره با میزان رهن پایین‌تری هستند که نشان‌دهنده تورم بالا در جامعه و پایین آمدن قدرت خرید مردم است.
دارندگان مسکن چند دسته هستند؟
اکبرپور ادامه داد: دارندگان مسکن به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ افرادی که تنها یک یا دو ملک دارند که این افراد معمولا طبقه متوسط جامعه را تشکیل می‌دهند یا بازنشستگانی که اغلب جرات ریسک کردن هم ندارند و از بازار عرضه و تقاضای مسکن هم خارج می‌شوند و به دلیل هزینه‌های روزمره توان آنکه ملک خود را تبدیل به احسن کنند هم ندارند و دسته دوم افرادی هستند که در کار ساخت و ساز مسکن هستند که این افراد با توجه به داشتن سرمایه ملک خود را نگه می‌دارند تا در زمان مناسب‌تری این ملک را بفروشند.
تغییرات قیمتی از سال ۱۳۹۴ تاکنون چگونه بوده است؟
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: آنچه برای زمان ساخت و ساز مسکن در پروانه ساخت ملک ذکر شده دو سال است که البته در نرم‌های جهانی حدود ۳ تا ۶ ماه زمان نیاز است و افراد سرمایه‌گذار در کشورهای دیگر پس از ساخت ملک خود را می‌فروشند تا این چرخه ادامه پیدا کند، اما در ایران به دلیل اقتصاد بیماری که دارد این امر صورت نمی‌گیرد و سرمایه‌گذاران در ایران پس از ساخت ملک چندین سال این ملک را نگه می‌دارند تا با قیمتی بسیار بالاتر آن را بفروشند.
اکبرپور با اشاره به نرخ دلار ادامه داد: قیمت دلار هم نسبت به ۶ ماه گذشته چندان تغییری نداشته و همچنان در محدوده ۵۰ هزار تومان باقی مانده است که معمولا در این زمان سرمایه‌گذاران ساختمان‌های خود را نگه می‌دارند یا آن را اجاره می‌دهند تا در یک زمان بهتر بفروشند.
او گفت: در سال ۱۳۹۴ قیمت دلار در محدوده ۳۲۰۰ تومان بود که امروز به ۵۲ هزار تومان رسیده و ۱۷ برابر رشد کرده است که قاعدتا همه کالاها و ازجمله مسکن که کالایی سرمایه‌ای است نیز با رشد قیمت مواجه شده و هر زمان که ارزش پول ملی افت می‌کند قیمت‌ها هم بالا می‌رود.
اغلب پروژه‌های دولتی بدون تحقیق انجام می‌شوند
اکبرپور با اشاره به ساخت و سازهای دولتی افزود: فرآیند ساخت و سازهای دولتی محکوم به شکست است که در دولت‌های چپ‌گرای شوروی و اروپای شرقی هم شاهد این موضوع بودیم، اما این امر راهکار چاره‌سازی برای بازار مسکن ایران نیست، زمانی که دولت‌ها به دنبال سیاستی برای حمایت از اقشار ضعیف جامعه هستند باید روش درستی هم برای آن درنظر بگیرند که این موضوع هم تنها از طریق مطالعه جامع میدانی از سوی اساتید دانشگاهی شدنی است.
او افزود: متاسفانه پروژه‌هایی که دولت برای انبوه‌سازی درنظر گرفته اغلب بدون تحقیق و بررسی بوده و هر دولتی هم که بر سر کار آمده به سرعت پروژه‌ها را کلید زده آن‌هم بدون پایه علمی و تا زمانی که این امر به صورت اصولی پیش نرود مشکلات این حوزه هم باقی خواهد ماند.
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به آمارهای منتشر شده درخصوص شاخص‌های قیمت مسکن در تهران ازسوی مرکز آمار ایران گفت: آخرین آماری که مرکز آمار ایران از شاخص‌های قیمت مسکن اعلام کرده مربوط به بهمن ماه سال ۱۴۰۱ می‌شود و پس از آن به مدت ۸ ماه انتشار آمار بخش مسکن متوقف شد و از همان زمان تاکنون هم قیمت‌ها افزایشی شدند.
این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه شاخص قیمت‌ها در بهمن ماه ۱۴۰۱ در محدوده ۲۱۳.۵ بود که در شهریور ماه ۱۴۰۲ این شاخص به ۲۷۹.۹ رسیده است، گفت: نسبت به بهمن ماه یعنی آخرین ماهی که گزارش مسکن از سوی مرکز آمار منتشر شده بود، نرخ مسکن حدود ۳۰ درصد رشد داشته، اما نسبت به شهریور ماه سال ۱۴۰۱ این افزایش قیمت حدود ۸۰درصد برآورد می‌شود.
قیمت مسکن بیش از تورم رشد کرده است
سلطان‌محمدی در پاسخ به این پرسش که چه راهکاری جز پرداخت وام مسکن برای خانه‌دار کردن مردم وجود دارد، گفت: این موضوع راه‌حل کوتاه‌مدتی ندارد و نیازمند یک سیاست بلندمدت است، اما تنها راه افزایش درآمد مردم است، برای اینکه بتوان نرخ مسکن را کنترل کرد باید میزان عرضه را هم بالا برد و برای اینکه توان مالی مردم بالا برود باید اقتصاد کشور رشد داشته باشد و درآمد سرانه و تولید ملی افزایش یابد که لازمه آن نیز رشد سرمایه‌گذاری‌هاست تا توان مالی خانواده‌ها برای خرید مسکن افزایش پیدا کند البته نه برای یک‌سال بلکه این سیاست باید برای یک دوره طولانی پیاده شود تا مردم بتوانند طی این سال‌ها پس‌انداز کافی برای خرید مسکن داشته باشند.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: البته طی سال‌های گذشته شاهد آن بودیم که قیمت مسکن بیش از تورم رشد داشته که علت اصلی آن همین شرایط ویژه‌ای است که در کشور به دلیل افزایش تحریم‌ها حاکم شده و باعث رشد شدید تورم در این سال‌ها شده است که این افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها بسیاری از خانوارها را به سمت سرمایه‌گذاری در حوزه ملک کشاند و تقاضا در این حوزه را بالا برد تا جایی که افزایش قیمت مسکن بیش از رشد تورم در کشور شد.
ساخت مسکن نیازمند زمین بیشتری است
او گفت: ضمن آنکه طی سال‌های گذشته تولید مسکن نیز افت کرد و در نتیجه میزان عرضه هم کاهش پیدا کرد و همین مساله قیمت ملک در کشور را بالا برد و برای اینکه بتوان میزان عرضه ملک را افزایش داد باید زمین بیشتری برای این منظور درنظر گرفته شود که عمده این زمین‌ها هم دراختیار بخش‌های دولتی و نهادها و ارگان‌هاست و تنها در صورتی که میزان عرضه زمین در شهرهای جدید افزایش پیدا کند این موضوع باعث کاهش قیمت ملک خواهد شد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه طی ۱۰ سال گذشته درآمد مردم رشد چندانی نداشته است، گفت: از سال ۱۳۹۱ به بعد درآمد مردم به دلیل تورم‌های بالا آسیب جدی دید هر چند در سال‌های اخیر سطح درآمدی مردم در حال ترمیم است، اما هنوز هم میزان درآمدها به اندازه‌ای که باید باشد، نشده است.
ضرورت گسترش ارتباطات جهانی
سلطان‌محمدی با اشاره به تحریم‌های موجود در کشور افزود: اگر تحریم‌ها برداشته می‌شد، میزان درآمدها حدود ۵۰ درصد در سال رشد می‌کرد که در طول ۱۰ سال این میزان رشد اوضاع اقتصادی خانوارها را بهبود می‌بخشید.
او با اشاره به بهبود فضای کسب وکار در جامعه ادامه داد: تا زمانی که ارتباطات جهانی گسترش نیابد فضای کسب و کار داخلی هم به همین شکل باقی خواهد ماند و در صورتی که بخش‌های دیگر اقتصادی فعال شود و میزان تورم افت کند مردم ترجیح خواهند داد به جای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن سرمایه‌های خود را به سمت بخش‌های دیگر اقتصادی سرازیر کنند.
