هجوم تقاضای مسکن به جنوب تهران
براساس آخرین آمار‌های رسمی که از سوی بانک مرکزی منتشر شده متوسط قیمت مسکن در پایتخت به حدود متری ۸۶ میلیون تومان در خرداد ماه رسیده است. عدد دقیق‌تر، ۸۵ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان در هر متر مربع است؛ رقمی که در دو ماه گذشته، بیش از ۴ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. البته این قیمت به‌طور متوسط اعلام شده و در مناطق ۲۲ گانه تهران، کم و زیاد می‌شود. اگر فرض بگیریم که یک خانه ۱۰۰ متری با این قیمت متوسط ۸ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان آب می‌خورد، برای منطقه ۱ تهران تقریبا به‌طور متوسط دو برابر این عدد است و برای منطقه ۱۹ نصف آن است. بانک مرکزی این قیمت‌ها را از معاملات مسکن در سامانه جامع املاک و مستغلات استخراج کرده که حاوی نکات جالب توجهی از تغییرات و تحولات مختلف بازار مسکن تهران در خرداد ماه امسال است. در اینجا نگاهی داریم به برخی از مهم‌ترین اتفاقاتی که در بازار مسکن پایتخت (به عنوان لیدر بازار مسکن در کل کشور) رخ داده است.
افزایش قیمت در «پایین شهر»
در زمان رکود تورمی این اجتناب‌ناپذیر است که هجوم تقاضا به سمت محلات و مناطقی در تهران باشد که قیمت‌های پایین‌تری دارند. محلاتی که اصطلاحا «پایین شهر» نامیده می‌شوند و از امکانات رفاهی کمتری برخوردارند. اما از نظر اقتصادی، هجوم تقاضا به سمت یک کالا در یک بازه زمانی مشخص، منجر به رشد قیمت نیز می‌شود. به ویژه اگر این کالا در رده کالا‌های «پست» نیز قرار بگیرد. در مورد خوراکی‌ها معمولا این اتفاق رخ می‌دهد و مردم به دلیل گرانی یک کالای خوراکی مثل برنج یا گوشت قرمز، به سمت کالای «پست» حرکت می‌کنند و مثلا ماکارونی یا سوسیس و کالباس مصرف می‌کنند. این اتفاق که در ادبیات اقتصادی «اثر گیفن» خوانده می‌شود در بازار مسکن پایتخت نیز رخ داده است. قیمت مسکن در منطقه ۱۶ که بخشی از «پایین شهر» است؛ در دو ماه پایانی بهار، حول‌وحوش ۱۵ درصد افزایش پیدا کرده که بیشتر از هر منطقه دیگری در تهران بوده است. در منطقه ۱۶ نیز قیمت مسکن از متری ۴۴ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان به بیش از متری ۵۰ میلیون رشد پیدا کرده است. مناطق ۱۴، ۲۲ و ۲۰ در رتبه‌های بعدی هستند. اما مثلا در منطقه ۶ که محله‌هایی مانند یوسف‌آباد، امیرآباد، پارک لاله، خیابان کارگر هستند، کمترین رشد رقم خورده و در حد ۱.۵ درصد قیمت‌ها بالا رفته است.
هجوم به محلات متراکم و شلوغ
گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که در خرداد ماه، بخش بزرگی از تقاضای مسکن نیز به سمت محلاتی رفته که بافت فرسوده داشته‌اند و بساز و بفروش‌های محترم دست به ساخت و ساز‌های وسیعی در این مناطق زده‌اند و حالا خانه‌های نوساز «کم متراژ» توانسته بخشی از تقاضا را در شلوغ‌ترین مناطق تهران به خود جذب کند. فقط ۱۰ درصد از کل معاملات مسکن طی خرداد ماه، در منطقه ۱۰ تهران انجام شده که یکی از شلوغ‌ترین مناطق پایتخت به حساب می‌آید. یعنی از هر ۱۰ خانه‌ای که در تهران معامله شده یکی از آن‌ها در این محله بوده است. منطقه‌ای که هفت‌چنار و سلسبیل، بریانک و سی‌متری جی و جیحون و... در آن قرار دارند.
رکود معاملات، قیمت‌ها را پایین آورد
باید توجه داشت که سرعت رشد قیمت مسکن در تهران، در خرداد ماه امسال «کندتر» شده است. دلیل آن هم رکود معاملاتی است که به دلیل کاهش قدرت خرید و قیمت‌های نجومی، تهران را فرا گرفته است. قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در هر ماه چند درصد نسبت به ماه قبل تغییر کرده است. این نرخ در خرداد امسال ۱.۴ درصد بوده و نسبت به اردیبهشت ماه کاهش یافته است. در حالی تورم ماهانه مسکن تهران به این سطح رسیده که در اردیبهشت سال قبل ۱۳.۴ درصد و در اسفند سال ۱۴۰۱ برابر با ۱۴.۲ درصد بوده است. بنابراین، روند تورم ماهانه مسکن در تهران نیز در یک سال اخیر نزولی بوده، اما در برخی مقاطع و خصوصا از زمستان سال گذشته از اُفت پر سرعت خود فاصله گرفته است. تورم نقطه به نقطه متوسط قیمت مسکن در تهران در خرداد امسال به ۹.۷ درصد رسیده است. این نرخ، کمترین تورم نقطه به نقطه از مهر ۱۳۹۶ به بعد است. روند این نرخ گویای آن است که تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران از اردیبهشت سال گذشته وارد یک مسیر نزولی شده است. بنابراین، به‌طور مداوم از سرعت رشد قیمت مسکن در تهران کاسته شده است. این در حالی است که در هیچ‌یک از روند‌های نزولی به ثبت رسیده در گذشته تا سال ۹۶، هیچگاه تورم نقطه به نقطه تا این حد کاهش نیافته است. در آخرین روند نزولی، این نرخ از ۱۰۷ درصد در اردیبهشت سال قبل به ۹.۷ درصد در خرداد امسال رسیده است. بسیاری گمان می‌کنند که دلیل این رکود معاملاتی نبود تقاضا برای خرید خانه است. اما به نظر می‌رسد که پولی وجود ندارد که کسی بتواند خانه‌ای بخرد. به همین یک قلم آمار نگاه کنید: در سال ۱۳۹۶ تقریبا در هر ماه به‌طور متوسط ۱۳ هزار واحد مسکونی در تهران معامله می‌شد. اما پارسال، کل معاملات خانه در تهران ۳ هزار واحد مسکونی بود. در همین خرداد ماه امسال هم معاملات مسکن بیش از ۲۰ درصد نسبت به اردیبهشت ماه کاهش پیدا کرده است.
خانه‌های نوساز کمتر معامله می‌شوند
نکته قابل انتظار دیگری که در بازار مسکن پایتخت دیده می‌شود، اقبال خریداران به سمت خانه‌های با عمر بنای بیشتر است. در خرداد ماه امسال کمتر از ۳۰ درصد قرارداد‌ها برای خانه‌هایی با عمر بنای زیر پنج سال به امضا رسیده است. در حالی که مثلا در دوره پاندمی کرونا این عدد ۴۵ درصد بود. در عوض سهم خانه‌هایی با عمر بنای بالای ۲۰ سال در این مدت از حدود ۱۰، ۱۱ درصد به حول‌وحوش ۲۵ درصد رسیده است. دلیل آن هم مشخص است. خانه‌های نوساز با رشد قیمتی بالاتری مواجهند و بخش تقاضا از پس خرید این خانه‌ها چندان برنمی آید.
اجاره مسکن به راه خودش می‌رود
تورم عمومی ماهانه کشور در اردیبهشت ماه و خرداد ماه چیزی حدود ۲ درصد اعلام شده است. اما اجاره مسکن طبق آنچه اداره آمار اقتصادی بانک مرکزی می‌گوید ماهانه در تهران ۳.۵ درصد و در کل کشور ۳.۸ درصد بالا می‌رود. در مقیاس نقطه به نقطه هم تورم عمومی در عدد بالای ۳۰ درصد باقی مانده، اما میزان اجاره در تهران طی خرداد ماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته ۴۷ درصد رشد پیدا کرده است. این شاخص در کل کشور نزدیک به ۵۲ درصد افزایش یافته است.
منبع: روزنو
