بحران مسکن در ایران؛ چرا خرید خانه به یک رویا تبدیل شد؟
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با افزایش شدید قیمت‌ها روبرو بوده است. سیاست‌های غلط اقتصادی، تورم مزمن، و تمرکز سرمایه‌ها بر روی ملک، باعث شده است تا خرید خانه برای بسیاری از خانوار‌های ایرانی به ویژه در کلان‌شهر‌هایی مانند تهران، به یک آرزوی دست‌نیافتنی تبدیل شود. این وضعیت نه تنها زندگی میلیون‌ها نفر را تحت تأثیر قرار داده، بلکه به یکی از چالش‌های اصلی دولت‌ها نیز تبدیل شده است.
مدت زمان انتظار برای خرید خانه
بهترین روز‌های بازار مسکن برای ایرانی‌ها در سال ۷۸ بود یعنی زمانی که اگر یک خانوار تهرانی ماهانه حدود ۴۰درصد از درآمدش را پس‌انداز می‌کرد، می‌توانست ظرف کمتر از ۱۱سال خانه‌ای ۷۰متری در یک محله متوسط تهران بخرد، اما این عدد در سال گذشته به بدترین وضعیت تاریخی خود رسید و سال‌های انتظار یک خانوار تهرانی با درآمد متوسط، برای خرید خانه‌ای ۷۰متری در مرکز شهر به نیم قرن رسید.
۵۰سال انتظار برای عده زیادی از شهروندان به معنی هیچ‌وقت است. اگر یک فرد بعد از ۲۲سالگی و دریافت مدرک کارشناسی وارد بازار کار شود و سالانه هم ۴۰درصد از درآمدش را پس‌انداز کند، در ۷۲سالگی می‌تواند خانه‌دار شود. باید توجه کرد که امید به زندگی یا همان میانگین عمر شهروندان ایرانی حدود ۷۳سال است. این به معنی آن است که تهرانی‌ها حتی اگر بتوانند ۴۰درصد درآمدهایشان را هم پس‌انداز کنند که با وجود اجاره‌بهای سنگین خود امری سخت و بعید به نظر می‌رسد، در نهایت به طور متوسط تنها یک‌سال می‌توانند لذت صاحبخانه بودن را تجربه کنند.
داده‌های بازار مسکن از اوایل دهه ۷۰ یعنی زمانی که دولت دوم مرحوم هاشمی رفسنجانی روی کار بود، در دسترس است. بررسی آمار‌ها نشان می‌دهد که میانگین زمان انتظار برای خرید خانه در تهران طی دولت دوم مرحوم هاشمی حدود ۱۵سال بود، اما در دولت خاتمی رشد درآمد‌ها شتاب بیشتری نسبت به افزایش قیمت مسکن پیدا کرد و همین امر منجر شد تا زمان انتظار برای خرید خانه در دوره هشت ساله ریاست وی به حدود ۱۴سال برسد. بهترین زمان هم سال ۷۸ بود که با پس‌انداز ۴۰درصد از درآمد بعد از تنها ۱۱سال می‌شد صاحبخانه شد یعنی سختی خانه‌دار شدن در تهران چیزی شبیه وضعیت خانه‌دار شدن در استانبول ترکیه بود. در نیمه دوم دولت خاتمی، سختی خانه‌دار شدن وضعیتی صعودی به خود گرفت که معلول سرکوب ارزی و کوچ سرمایه‌ها به بازار‌های غیرمنقول مثل مسکن بود. روندی که تاکنون هم ادامه یافته و خرید خانه مدام سخت‌تر شده است. در دو دوره دولت احمدی‌نژاد هم خانه‌دار شدن به مراتب سخت‌تر شد. طی سال‌های ۸۴ تا ۹۲ میانگین زمان انتظار برای خرید خانه به ۲۲سال افزایش یافت یعنی احمدی‌نژاد طی هشت سال، مدت زمان انتظار برای خرید خانه را هشت سال بیشتر از دولت قبل از خود کرد و انتظار برای خانه‌دار شدن دو‌برابر سال ۷۸ به عنوان بهترین سال برای خرید خانه شد.
در هشت سالی که روحانی رییس‌جمهور بود، زمان انتظار برای خرید خانه سه سال بیشتر شد و به ۲۵سال رسید، ولی دو دوره ریاست‌جمهوری روحانی، دو نمای متفاوت از وضعیت بازار مسکن به نمایش گذاشتند. دولت نخست روحانی همراه بود با آرامش بازارها، کنترل تورم، قرارداد برجام و در پی آن ایجاد رشد اقتصادی. اتفاقی که منجر به افزایش متوسط درآمد‌ها شد. همین امر هم باعث شد تا میانگین زمان انتظار برای خرید خانه برای دومین‌بار در هشت دولت گذشته کاهش یابد و به حدود ۲۱سال برگردد، اما دولت دوم روحانی دقیقا در نقطه مقابل قرار داشت و رشد اقتصادی منفی، برهم خوردن برجام توسط ترامپ، تورم‌های سنگین و زلزله در بازارها شرایطی را ایجاد کرد که متوسط سال‌های انتظار برای خانه‌دار شدن با شتابی عجیب افزایش یابد و به ۳۰سال برسد. شتابی که در دولت شهیدرییسی هم حفظ شد و زمان انتظار برای خرید خانه در تهران را به حدود ۴۴سال رساند. بدترین وضعیت هم در سال گذشته بود که این عدد به نیم قرن رسید.
چرا خرید خانه در ایران به یک رویا تبدیل شده است؟
بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با نوسانات شدید قیمت روبرو بوده است. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، به ویژه در کلان‌شهرها، زندگی میلیون‌ها ایرانی را تحت تأثیر قرار داده است. اما چه عواملی باعث شده‌اند تا خرید خانه به یک رویا دست‌نیافتنی تبدیل شود؟
تورم مزمن و سیاست‌های غلط اقتصادی؛ ریشه‌های اصلی بحران مسکن
یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن در ایران، تورم مزمن و سیاست‌های غلط اقتصادی است. تورم بالا باعث می‌شود که مردم برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به سمت خرید ملک به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن روی آورند. از سوی دیگر، سیاست‌های نادرست در حوزه مسکن، مانند تمرکز بر ساخت واحد‌های مسکونی لوکس و بزرگ، باعث شده است تا عرضه مسکن با تقاضای واقعی جامعه همخوانی نداشته باشد.
بیماری هلندی و تأثیر آن بر بازار مسکن
بیماری هلندی، یعنی وابستگی شدید اقتصاد به درآمد‌های نفتی، نیز یکی دیگر از عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن در ایران است. در دوره‌هایی که درآمد‌های نفتی افزایش می‌یابد، دولت‌ها تمایل به افزایش هزینه‌ها و تزریق نقدینگی به اقتصاد دارند. این امر باعث افزایش تقاضا برای کالا‌ها و خدمات، از جمله مسکن، و در نتیجه افزایش قیمت‌ها می‌شود.
سرمایه‌گذاری در مسکن به‌عنوان یک پناهگاه امن
در شرایطی که سایر بازار‌های سرمایه‌گذاری مانند بورس و طلا با نوسانات شدید قیمتی روبرو هستند، بسیاری از افراد به بازار مسکن به‌عنوان یک پناهگاه امن برای حفظ ارزش دارایی‌های خود روی می‌آورند. این امر باعث افزایش تقاضا برای مسکن و در نتیجه افزایش قیمت‌ها می‌شود.
راهکار‌های مقابله با بحران مسکن
برای مقابله با بحران مسکن در ایران، دولت باید اقدامات زیر را انجام دهد:
کنترل تورم: مهار تورم یکی از مهم‌ترین گام‌ها برای کاهش قیمت مسکن است.
تنظیم بازار مسکن: دولت باید با وضع قوانین و مقررات مناسب، بازار مسکن را تنظیم کند و از سفته‌بازی و افزایش بی‌رویه قیمت‌ها جلوگیری کند.
تسهیل دسترسی به مسکن: دولت باید با ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت و طولانی‌مدت، به اقشار کم‌درآمد جامعه کمک کند تا بتوانند صاحب مسکن شوند.
افزایش عرضه مسکن: دولت باید با حمایت از ساخت مسکن، به ویژه مسکن‌های کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت، به افزایش عرضه مسکن کمک کند.
