وام مسکن؛ راه نجات یا سراب خانه‌دار شدن؟
با افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های اخیر، توان‌سنجی وام مسکن به یکی از موضوعات محوری اقتصاد خانوارها و سیاست‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است. سوال اصلی این است: آیا تسهیلات بانکی موجود می‌تواند فاصله عمیق بین قدرت خرید مردم و قیمت‌های نجومی مسکن را جبران کند؟
با وجود افزایش سقف وام‌های مسکن طی چند سال گذشته، بسیاری از کارشناسان هشدار می‌دهند که این تسهیلات همچنان به اندازه کافی برای اقشار کم‌درآمد و متوسط جامعه کارآمد نیست. با شرایط فعلی، وام‌ها بیشتر از آن‌که به خانه‌دار شدن مردم کمک کنند، تنها فشار بازپرداخت اقساط سنگین را بر دوش آن‌ها می‌افزایند. آیا وقت آن نرسیده است که مدل‌های وام‌دهی و اعتبارسنجی دچار تغییرات اساسی شوند تا خانه‌دار شدن از یک رویا به واقعیت نزدیک‌تر شود؟
الگوی جهانی وام مسکن
در بسیاری از کشور‌های خارجی، وام‌های مسکن معمولاً بین ۶۰ تا ۸۰ درصد از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهند، اما این نسبت به شرایط اقتصادی و سیاست‌های مالی هر کشور بستگی دارد.
در آمریکا، وام‌دهندگان اغلب تا ۸۰ درصد از قیمت مسکن را وام می‌دهند، اما با برنامه‌هایی مانند وام‌های “FHA”، این نسبت می‌تواند بیشتر شود. خریداران باید حداقل ۲۰ درصد پیش‌پرداخت را تامین کنند. در اروپا، میزان پوشش وام مسکن متغیر است.
در کشور‌هایی مانند آلمان و فرانسه، وام‌دهندگان معمولاً ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه خرید را پوشش می‌دهند. این در حالی است که در کشور‌هایی مانند بریتانیا، وام‌دهندگان تا ۷۵ درصد از هزینه‌ها را تامین می‌کنند و دولت نیز برای خانه اولیها، تسهیلات ویژه‌ای در نظر می‌گیرد.
در استرالیا و کانادا نیز معمولاً تا ۸۰ درصد از هزینه‌ها توسط وام‌های مسکن پوشش داده می‌شود، اما نرخ بهره در این کشور‌ها متفاوت است. استرالیا با نرخ بهره بالاتر و کانادا با سیاست‌های حمایتی، به خریداران مسکن کمک می‌کنند.
در چین و ژاپن، بانک‌ها وام‌هایی ارائه می‌دهند که اغلب بین ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه خرید را پوشش می‌دهد. چین به دلیل سیاست‌های سختگیرانه‌تر، پیش‌پرداخت بالایی از خریداران طلب می‌کند، در حالی که ژاپن به دلیل نرخ بهره بسیار پایین و مدت‌زمان طولانی وام، شرایط بهتری دارد.
اما به طور کلی، خریداران در کشور‌های مختلف معمولاً بین ۲۰ تا ۴۰ درصد هزینه خرید مسکن را تامین می‌کنند و مابقی از طریق وام بانکی پوشش داده می‌شود.
وضعیت وام مسکن در ایران: چالش‌های جدی و نیاز به تغییر
در ایران، وام‌های مسکن به‌طور میانگین تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهند. این واقعیت به دلایل مختلف اقتصادی و اجتماعی شکل گرفته است که موجب ایجاد چالش‌های جدی برای خریداران مسکن می‌شود.
نخستین عامل، نرخ بهره بالا است که در سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته است. این نرخ بالا، توان خرید خانوارها را به‌طور قابل‌توجهی محدود کرده و وام‌های مسکن را کمتر جذاب می‌کند. به‌علاوه، قیمت‌های روزافزون مسکن در بازار، باعث شده است که حتی وام‌های با پوشش ۱۰ تا ۲۰ درصدی نیز برای بسیاری از افراد کافی نباشد. در این شرایط، خریداران مجبورند بخش عمده‌ای از هزینه‌ها را به‌صورت نقدی تأمین کنند.
علاوه بر این، پیش‌پرداخت‌های بالا که معمولاً بین ۲۰ تا ۴۰ درصد از قیمت مسکن است، فشار بیشتری به خریداران وارد می‌کند. این وضعیت به‌ویژه بر قشر جوان و افرادی که به تازگی وارد بازار کار شده‌اند، تأثیر منفی دارد. همچنین، شرایط سخت‌گیرانه اعتباری برای تأیید وام، موجب می‌شود که بسیاری از متقاضیان نتوانند وام‌های لازم را دریافت کنند.
متأسفانه، عدم حمایت‌های دولتی از خریداران مسکن نیز به این مشکلات دامن می‌زند. بر خلاف بسیاری از کشور‌های دیگر، برنامه‌های تأمین مالی و حمایتی از خریداران مسکن در ایران به شدت محدود است.
به‌طور کلی، وضعیت وام‌های مسکن در ایران نیازمند تغییرات جدی است. برای بهبود دسترسی به مسکن و افزایش توان خرید خانوارها، لازم است سیاست‌های اعتباری و تأمین مالی بازنگری شده و برنامه‌های حمایتی جدیدی طراحی شود. در غیر این صورت، بحران مسکن و عدم دسترسی به خانه‌داری برای بسیاری از اقشار جامعه ادامه خواهد داشت.
توان وام مسکن از دهه ۹۰ تا به اکنون!
بررسی آمار‌ها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۳، بازار مسکن شاهد نوسانات شدید قیمت و تغییرات سیاستی بوده است. قیمت مسکن از سال ۱۳۹۰ به‌طور پیوسته افزایش یافت و در سال‌های ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ به اوج خود رسید. این افزایش قیمت در برخی مناطق تا ۳۰۰ درصد بود. نرخ بهره وام‌های مسکن نیز از حدود ۱۴ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۲۳ درصد در سال ۱۴۰۳ رسید که فشار زیادی بر توان خرید خانوارها وارد کرد. مضاف بر همه این‌ها افزایش اسمی وام‌های مسکن نیز در حدی نبوده که قدرت خرید مردم بالاتر ببرد.
در سال ۱۳۹۰، وام مسکن حدود ۲۰ میلیون تومان بود که با در نظر گرفتن میانگین قیمت حدود ۲ میلیون تومانی مسکن در شهر تهران، پوشش وام مسکن به حدود ۱۰ متر مربع می‌رسید.
قدرت وام مسکن تا سال ۱۳۹۴ به طور پیوسته کاهش پیدا کرد تا این که با اصلاح سیاست‌های تسهیلاتی و افزایش وام تا سقف ۴۵ میلیون، قدرت وام‌های مسکن افزایش پیدا کرد؛ به طوری سال ۱۳۹۶ بهترین شرایط برای وام‌گیرندگان مهیا شد و در این سال تسهیلات پرداختی قدرت خریدی برابر با ۱۶ متر را ایجاد می‌کرد.
از سال ۱۳۹۶ به بعد دوباره قدرت خرید وام مسکن کاهش پیدا کرد و تا پوشش صرفا ۶ متر از یک واحد مسکونی پایین آمده است. روندی که با افزایش سقف تسهیلات در سال ۱۴۰۰ اصلاح شد. ثابت ماندن وام مسکن و افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های اخیر دوباره باعث شد تا قدرت پوشش این وام تا ۱۰ متر در سال ۱۴۰۱ کاهش پیدا کند.
هر چند از سال ۱۴۰۲ وام مسکن با افزایش دو برابری به ۹۶۰ میلیون تومان رسید، اما با توجه به جهش قابل توجه قیمت مسکن عملا، قدرت خرید وام مسکن نسبت به سال ۱۴۰۱ بدون تغییر باقی ماند. در سال ۱۴۰۱ میانگین قیمت هر متر مسکن شهر تهران حدود ۴۶ میلیون تومان بود که این رقم تا پایان مرداد ماه امسال به بیش از ۸۵ میلیون تومان رسیده است.
