پاس گل شهرداری‌ها به تورم مسکن
کارآفرینی در بخش مسکن و ایجاد ارزش افزوده منطقی در آن را می‌توان یکی از چالش‌های پیش روی اقتصاد ایران در شرایط فعلی دانست.
این صنعت که طی سالیان اخیر با مشکلات زیادی نظیر تورم مواجه بوده و در کنار تحریم‌ها سیاست‌های درستی نیز پیش روی خود نداشته است در این مدت سعی کرده تا با تلاش در همین فضای باقی‌مانده از اقتصاد ایران در کنار تبعیض‌های موجود و سرمایه‌گذاری‌های هنگفت ناشی از سپرده‌های در اختیار بانک‌ها به فعالیت خود ادامه دهد.
با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که یکی از مهم‌ترین مشکلات کنونی صنعت ساختمان، زمان زیاد تحمیل‌شده ناشی از اخذ مجوز‌ها برای انجام یک پروژه است که خود را در قالب تورم تولیدکننده نشان داده و ضمن کاهش حاشیه سود تولیدکنندگان ساختمان در ایران به سبد خرید خانوار ایرانی نیز فشار جدی وارد کرده است. همین امر سبب شد تا در گفتگویی با محمد خدادادی، عضو موسس انجمن ساختمان، مسائل پیرامون اخذ مجوز و مشکلات ناشی از آن را بحث و بررسی شود.
طی سالیان اخیر و همزمان با صعودی‌تر شدن شیب تورم در کشور هزینه مجوز‌ها نیز چندبرابر شد و شرایطی را پدید آورد که در آن هم مدت زمان ساخت پروژه افزایش یافت و هم هزینه هنگفتی به سرمایه‌گذاران تحمیل شد. افزایش تعرفه‌های این‌چنینی چه تاثیر منفی بر صنعت ساختمان و فعالان آن داشته است؟
عموما وقتی از ساخت ساختمان سخن به میان می‌آید برای افرادی که از نزدیک دستی بر آتش سازندگی ندارند چالش‌های فیزیکی مربوط به ساخت به‌خصوص در بحث نیروی انسانی یا تورم مصالح به ذهن متبادر می‌شود. این در حالی است که هم‌اکنون به گفته بخش مهمی از فعالان صنعت ساختمان به‌خصوص سازندگان، یکی از چالش‌های مهم نه مسائل مطرح‌شده، بلکه مشکل اخذ مجوز‌های مربوط به ساخت از پیش از شروع پروژه تا پایان کار آن و صدور صورت‌مجلس تفکیکی در ثبت است که سبب شده تا نه‌تن‌ها سایر مسائل از این موضوع تاثیر جدی بپذیرد بلکه در مواردی نظیر تورم تولیدکننده آسیب‌های جدی به طرف عرضه در بازار املاک بزند.
از جمله موانع و مشکلاتی که هم اکنون بر سر راه سازندگان وجود دارد می‌توان به بحث هزینه زمانی و ناهماهنگی موجود بین دستگاه‌های مختلف اشاره کرد که همگی به نحوی بر عملکرد سازندگان اثر منفی می‌گذارد. در حال حاضر همه سازندگان با این مسائل دست به گریبانند. هر کدام از این مشکلات نیز هزینه‌های به‌خصوصی را به فعالان حوزه ساختمان تحمیل می‌کند.
همین امر سبب شده تا انگیزه سرمایه‌گذاران در حوزه ساختمان نسبت به سال‌های گذشته تا حد قابل‌توجهی کاهش یابد؛ برای مثال اگر به آمار سال‌های اخیر مراجعه کنیم خواهیم دید که طی یک سال قبل تعداد پروانه‌های اخذ‌شده نسبت به سال‌های قبل از آن کاهش جدی داشته است. مشکلاتی که اشاره کردم هم در بعد زمان و هم در بعد هزینه طی سال‌های مذکور بیشتر و بیشتر شده است.
به نظر من در حال حاضر مشکل ما این است که ارائه این مجوز‌ها به محلی برای تصفیه حساب با فعالان ساختمان تبدیل شده است. در خصوص ناهماهنگی میان دستگاه‌ها نکته مهمی که وجود دارد این است که در حال حاضر شروع روند ساخت‌وساز نیازمند اخذ مجوز‌های گوناگونی است که با سختی‌های فراوان همراه است و اگر این مسیر طولانی مطابق با خواسته‌های بوروکراسی طی نشود کل روند ساخت‌وساز را به تعویق می‌اندازد و در این میان هزینه‌ای که از بابت زمان به سازندگان تحمیل شده سبب می‌شود تا بسیاری از آن‌ها دست از کار بکشند و انگیزه کافی برای ادامه ساخت‌وساز نداشته باشند.
در اینجا سازنده مجبور است برای برای گذر از بوروکراسی اداری و اخذ مجوز‌های ساختمان به هر خواسته‌ای تن دهد. نکته‌ای که هم‌اکنون در بحث اخذ جواز از سوی فعالان مسکن خودنمایی می‌کند این است که بانک‌ها و شرکت‌های دولتی به عنوان بزرگ‌ترین ملاکان کشور در مقایسه با فعالان بخش خصوصی می‌توانند بسیار راحت‌تر و در مدت زمان کوتاه تری به جواز خود برسند.
ناگفته نماند که بخش بزرگی از تورم مسکن نیز بر عهده بانک‌هاست. دارایی قابل‌توجه بانک‌ها در بخش ملکی سبب شده تا آن‌ها از تورم این بخش نفع ببرند. البته ناگفته نماند که تبعیض فقط در مورد زمان دریافت مجوز‌ها رخ نمی‌دهد؛ آن‌ها در کنار مدت زمان کوتاه‌تر برای روند مذکور، جواز‌های باکیفیت‌تری نیز نسبت به بخش خصوصی دریافت می‌کنند. چنین تبعیض‌هایی توان رقابت بخش خصوصی را تضعیف می‌کند.
هزینه‌هایی که از این بابت به سازندگان تحمیل می‌شود در قیمت تمام‌شده ساختمان سرشکن شده و در نهایت به خریداران تحمیل می‌شود.
با توجه به پرتعداد بودن سازمان‌های طرف حساب با سازندگان ساختمان به نظر شما یکی از مهم‌ترین مواردی که طی سال‌های اخیر هزینه هنگفتی را به سازندگان و قیمت تمام‌شده ساختمان تحمیل کرده است، چیست؟
بدون شک هزینه‌های مربوط به تامین اجتماعی یکی از موارد بسیار مهمی است که بهای تمام‌شده ساختمان را افزایش می‌دهد. این عامل در سال‌های گذشته توانسته فشار‌های مختلفی را به سازندگان تحمیل کند. قوانینی که در طول چند سال گذشته به نفع بیمه تامین اجتماعی وضع شده منجر به این امر شده تا این سازمان بتواند تنها در یک روز در صورت خالی بودن حساب سازنده اقدام به مسدود کردن حساب‌های بانکی وی کند. این در حالی است که بازگرداندن حساب‌های بانکی به چرخه عملیاتی بیش از این حد زمان می‌برد و سازمان مربوطه نیز این فرآیند مخرب را تنها برای ارقام بالا به کار نمی‌گیرد. این سازمان در برخی موارد برای مبلغی اندک سند کل ملک را بازداشت کرده است.
در حال حاضر از هر مجوزی که برای ساخت اخذ می‌شود ۲۵درصد قیمت آن به حساب تامین اجتماعی می‌رود. این در حالی است که این سازمان نیرو‌های کارگاهی سازنده را مشمول بیمه نمی‌داند. در واقع تامین اجتماعی پولی را از فعالان و سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان اخذ می‌کند که در ازای آن هیچ خدماتی به این فعالان اقتصادی ارائه نمی‌دهد. در مورد سایر جواز‌ها نیز وضعیت چندان مناسب نیست. نمی‌توان انتظار داشت که فعالان یک صنعت ضمن پرداخت هزینه‌های گزاف هیچ خدماتی دریافت نکنند و در حالی که سود به طور پیوسته در حال کاهش یافتن است انتظار داشته باشیم که مانند گذشته برای فعالیت در این صنف مشتاق باشند.
زیان‌های پنهان تحمیل‌شده به سازندگان در مسیر اخذ مجوز چیست و چه تاثیری در بعد کلان اقتصاد به مصرف‌کنندگان دارد؟
در حال حاضر طولانی شدن رویه‌های اداری ساخت یک ساختمان و همچنین در مواردی غیرقابل پیش‌بینی بودن مسیر اخذ مجوز‌ها سبب شده تا سازندگان به دنبال آن باشند تا سرمایه خود را صرف تجارت یا فعالیت‌های اقتصادی دیگری کنند.
اما اگر بخواهیم تاثیر این وضعیت را به خوبی دریابیم باید به این نکته توجه داشته باشیم که صنعت ساختمان به عنوان یکی از صنایع با جذب بالای نیروی انسانی یکی از بخش‌های اقتصاد کشور است که می‌تواند ضمن ایجاد اشتغال گام مهمی در جهت افزایش رشد اقتصادی بردارد. تاثیر و جایگاه این صنعت در اقتصاد به حدی است که در برنامه ریزی‌های اقتصادی وزن آن نیز در نظر گرفته می‌شود.
این صنعت نه‌تن‌ها به طور مستقیم مشاغل زیادی ایجاد می‌کند بلکه به طور غیرمستقیم نیز هم از حیث ایجاد شغل و هم از حیث درگیر کردن سایر بخش‌های اقتصاد یکی از فعالیت‌های اقتصادی پیشرو است.
از این رو وقتی پای بخش خصوصی به دلیل سختگیری‌های زیاد از این صنعت بریده می‌شود ضمن اینکه طبیعتا شاهد افزایش حضور بنگاه‌های دولتی و بانکی خواهیم بود باید این انتظار را نیز داشته باشیم که با کاهش عرضه قیمت نیز در بازار افزایش پیدا کند.
نکته دیگر این است که اهمیت مسکن و وزن آن در سبد مصرف خانوار سبب می‌شود تا داشتن یا نداشتن مسکن به یک مساله تاثیرگذار بدل شود. در حال حاضر خانواده‌ای که مسکن دارد راه بسیار هموارتری برای رسیدن به رفاه پیش روی خود دارد تا خانواده‌ای که از این موهبت دور مانده است؛ بنابراین عواملی از این دست سبب می‌شود تا نیاز به اصلاح قوانین در جهت کاهش قیمت تمام‌شده مسکن از سوی سیاستگذاران به طور جدی دنبال شود تا هم شاهد کاهش ناهماهنگی‌ها باشیم و هم به سمتی پیش برویم که هزینه مسکن چه در بعد ساخت و چه برای مصرف‌کننده نهایی از زیر بار مجوز‌ها رهایی یابد.
با توجه به مسائلی که مطرح کردید به طور قطع افزایش مدت زمان انجام یک پروژه در کنار رشد بهای تمام‌شده به دلیل هزینه‌های بالای اخذ مجوز می‌تواند دست بخشی از جامعه را از خرید مسکن کوتاه کند. با این حال به نظر می‌رسد که عدم‌النفع اصلی کاهش جذابیت تولید مسکن برای بخش خصوصی، دور شدن این عنصر مهم از ساخت مسکن‌های اجتماعی ارزان برای اقشار کمتر برخوردار است. با این دیدگاه تا چه حد موافق هستید؟
همان‌گونه که پیش‌تر اشاره کردم در شرایط فعلی دسترسی ارگان‌ها و شرکت‌های سازنده وابسته به بخش بانکی، به مجوز‌ها سبب شده تا سرمایه‌گذاران بخش خصوصی که بعضا تا چند برابر زمان طی‌شده برای کسب مجوز توسط این نهاد‌ها را طی می‌کنند برای ادامه فعالیت خود در صنعت ساختمان دلسرد شده باشند.
با این حال مساله اصلی این است که وقتی هم از بعد زمان و هم از بعد هزینه مادی هر روز حاشیه سود یک فعالیت اقتصادی کاهش می‌یابد دیگر نمی‌توان به این امید داشت که فعالان این بخش‌ها وارد فعالیت‌های اقتصادی شوند که می‌تواند نسبت به مسکن عادی پیگیری کار‌های آن سخت‌تر باشد، از جمله این موارد می‌شود به ساخت مسکن اقتصادی با قیمت تمام‌شده اندک اشاره کرد.
در سال‌های گذشته اگر چه وزن شرکت‌های وابسته به بانک‌ها یا سایر نهاد‌ها در صنعت ساختمان بیشتر شده و آن‌ها در این زمینه از رانت زمانی برخوردار هستند با این حال همچنان مانند مدرسه‌سازی بخش مهمی از ساخت مسکن توسط بخش خصوصی انجام می‌شود.
با توجه به کاهش سود این فعالیت‌ها طی سال‌های گذشته طبیعتا سازندگان سعی می‌کنند تا در پروژه‌های کم‌ریسک‌تر فعالیت کنند. این در حالی است که اگر مدت زمان دریافت مجوز‌ها و پیچیدگی‌های فعالیت در این صنعت از جانب دولت کمتر شود و حمایت‌های لازم نظیر تامین مالی و کمک در جهت ساخت مسکن اجتماعی انجام شود می‌توان برای بخشی از جامعه که هم‌اکنون امید چندانی به خانه دار شدن در ایران ندارند نیز مسکن ارزان‌قیمت با کیفیت مناسب ارائه کرد.
در حال حاضر با محدودیت‌های قانونی که برای دریافت مجوز وجود دارد یک ساختمان حدودا ۲۰هزار متری طی سه سال ساخته می‌شود. این در حالی است که همین مسیر سه ساله در شرایط کنونی یک سال و نیم بیشتر به طول می‌انجامد تا سازنده مجوز‌های لازم را از چندین و چند ارگان و سازمان کسب کند. بر اساس قواعد حاکم ناشی از ارزش زمانی پول این یک سال و نیم زمان صرف‌شده قیمت تمام‌شده را افزایش می‌دهد، چرا که صرف این زمان به معنای کاهش گردش وجه نقد در کل صنعت ساختمان است.
با توجه به مسائل آسیب زایی که در خصوص طولانی شدن رویه‌های ساخت‌وساز مطرح کردید به نظر می‌رسد که اخذ مجوز‌ها و طولانی شدن آن به شیوه کنونی طی سال‌های اخیر زیان‌های بسیاری را به سازندگان وارد کرده است. طولانی شدن این جریان چه تاثیری بر سازندگانی گذاشته که در سالیان گذشته از طریق پیش فروش اقدام به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کرده‌اند؟
اگر بخواهیم نگاهی به تورم در اقتصاد ایران داشته باشیم باید به این نکته اشاره کنیم که اگر چه تورم بخش مسکن طی سالیان اخیر همگرایی زیادی با تورم کل حاکم بر اقتصاد ایران داشته با این حال در برخی موارد تورم تولیدکننده به سبب تحریم‌ها و نیاز به استفاده برخی کالا‌های خارجی از تورم میانگین مصرف‌کننده بیشتر بوده است. این مساله سبب شده تا طی سالیان اخیر فشار بیشتری به سازندگان بیاید.
حال تاثیر منفی طولانی شدن پروسه کسب مجوز در اینجا نمایان می‌شود که دریابیم در طول سال‌های گذشته خود تورم باعث شده تا بسیاری از سازندگان که از طریق پیش‌فروش قصد تکمیل پروژه‌های خود را دارند، متحمل هزینه‌های گزاف شوند و بسیاری از آن‌ها یا با سود اندک یا حتی زیان اقدام به فروش واحد‌های ساخته‌شده کنند.
طبیعتا در چنین شرایطی اگر افزایش هزینه‌های کسب مجوز و همچنین طولانی شدن زمان آن نبود، می‌شد انتظار داشت که آن‌ها پروژه‌های خود را در مدت زمان کوتاه تری برای فروش به بازار عرضه کنند و در نتیجه به دلیل تعهد بر قیمت تمام‌شده در پیش‌فروش کمتر از آنچه در واقع دیدیم با ضرر روبه‌رو باشند.
