رکود عمیق بازار مسکن؛ شکاف میان قیمت و قدرت خرید

بازار مسکن مدت‌هاست میان دوتصویر متفاوت گرفتار شده است؛ تصویری که آمار‌های رسمی ارائه می‌کنند و تصویری که فعالان بازار هر روز در بنگاه‌ها و میان فایل‌های خریدوفروش مشاهده می‌کنند. ازیک‌سو، شاخص‌ها از رکود تورمی مسکن حکایت دارد و ازسوی‌دیگر، واقعیت اقتصادی خانوار‌ها نشان می‌دهد فاصله میان درآمد و هزینه خرید خانه به‌اندازه‌ای افزایش یافته که خانه‌دار شدن برای بسیاری از متقاضیان به هدفی دور از دسترس تبدیل شده است.

مسکن در اقتصاد ایران تنها یک کالای مصرفی نیست. این بخش، برای سال‌ها، مهم‌ترین دارایی بسیاری از خانوار‌ها و یکی از اصلی‌ترین ابزار‌های حفظ ارزش سرمایه بوده است. افزایش قیمت ملک نه‌تنها خریداران را از بازار دور می‌کند بلکه سازندگان را نیز با افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قدرت خرید متقاضیان، نسبت به آغاز پروژه‌های جدید محتاط‌تر می‌کند. در نتیجه، هم عرضه و هم تقاضا تحت‌فشار قرار می‌گیرند.

این چرخه در شرایطی شکل گرفته که اقتصاد خانوار نیز با محدودیت‌های جدی روبه‌رو است. درآمد‌های نامتناسب با واقعیت جامعه، کاهش قدرت پس‌انداز، افزایش هزینه‌های روزمره و نااطمینانی نسبت به آینده، تصمیم برای خرید مسکن را از یک انتخاب اقتصادی به مساله‌ای پیچیده تبدیل کرده است. افزایش نرخ ارز و نوسانات آن نیز بر این شرایط بی‌تاثیر نیست. خانواری که بخش قابل‌توجهی از درآمد خود را صرف هزینه‌های جاری می‌کند، عملا منابع محدودی برای تامین آورده خرید خانه خواهد داشت حتی اگر قیمت مسکن برای مدتی ثابت بماند.

در چنین فضایی، رکود بازار را نمی‌توان صرفا با کاهش تعداد معاملات تعریف کرد. پشت هر معامله‌ای که شکل نمی‌گیرد، خانواری قرار دارد که توان مالی لازم برای ورود به بازار را ندارد یا خرید خود را به آینده موکول کرده است. ازسوی‌دیگر، بسیاری از فروشندگان نیز حاضر نیستند تا ملک خود را با قیمتی پایین‌تر از انتظارات‌شان عرضه کنند. نتیجه، بازاری است که در آن قیمت‌ها در سطح بالایی باقی مانده‌اند، اما تعداد معاملات با ظرفیت بالقوه بازار فاصله زیادی دارد. اکنون پرسش اصلی این نیست که بازار مسکن چه زمانی دوباره رونق می‌گیرد بلکه مساله مهم‌تر این است که آیا ساختار اقتصادی موجود اساسا اجازه می‌دهد تقاضای واقعی دوباره توان ورود به این بازار را پیدا کند؟ پاسخ به این پرسش، بیش از هر چیز، به مسیر درآمد خانوارها، هزینه ساخت و سیاست‌های مسکن وابسته است؛ عواملی که می‌تواند تعیین کند رکود فعلی دوره‌ای گذراست یا نشانه‌ای از تغییر عمیق‌تر در ساختار بازار مسکن.

آمار معاملات؛ تصویری روشن از عمق رکود

یکی از مهم‌ترین شاخص‌ها برای سنجش وضعیت بازار مسکن، حجم معاملات است. افزایش یا کاهش قیمت به‌تنهایی نمی‌تواند تصویر دقیقی از شرایط بازار ارائه دهد و باید در کنار تعداد معاملاتی که انجام می‌شود، بررسی شود. در دوره‌های رکودی، معمولا فاصله میان قیمت موردانتظار فروشندگان و توان پرداخت خریداران افزایش می‌یابد و نتیجه آن، کاهش تعداد معاملات است. بررسی آمار رسمی معاملات در تهران می‌تواند مشخص کند که رکود فعلی تا چه اندازه عمیق شده و نسبت به دوره‌های مشابه سال گذشته چه تغییری داشته است. همچنین تفکیک معاملات براساس مناطق شهری، متراژ و ارزش واحد‌های معامله‌شده اهمیت زیادی دارد، زیرا ممکن است کاهش معاملات در یک منطقه شدیدتر از منطقه‌ای دیگر باشد یا بخش عمده معاملات به واحد‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر اختصاص پیدا کند. با این حال، دسترسی محدود اتحادیه مشاوران املاک به اطلاعات کامل سامانه‌های معاملاتی، تحلیل دقیق بازار را دشوار کرده است. از آبان ۱۴۰۳، انتشار آمار رسمی مسکن توسط بانک‌مرکزی و نهاد‌های مربوطه متوقف شد. انتشار منظم و شفاف آمار معاملات می‌تواند به فعالان اقتصادی، سیاستگذاران و حتی خریداران و فروشندگان کمک کند تا به‌جای اتکا به قیمت‌های پیشنهادی یا دلبخواهی، براساس داده‌های واقعی تصمیم‌گیری کنند.

شکاف قیمت مسکن و درآمد خانوار چرا خرید خانه دشوارتر شده است؟

رشد قیمت مسکن زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که با درآمد خانوار مقایسه شود. حتی اگر قیمت یک واحد مسکونی به‌تنهایی معیار مناسبی برای سنجش قدرت خرید نباشد، مقایسه آن با دستمزد و درآمد خانوار نشان می‌دهد خرید خانه تا چه اندازه از توان بخش بزرگی از جامعه فاصله گرفته است.

در سال‌های اخیر، افزایش هزینه‌های زندگی، تورم عمومی و رشد قیمت مسکن باعث شده است سهم بیشتری از درآمد خانوار صرف هزینه‌های ضروری شود و امکان پس‌انداز برای خرید خانه کاهش یابد. در چنین شرایطی، خانواری که درآمدی ثابت دارد، ممکن است نه‌تنها نتواند قیمت یک واحد مسکونی را تامین کند بلکه حتی برای تامین هزینه اولیه خرید نیز با مشکل مواجه شود. از این منظر، رکود فعلی را نمی‌توان صرفا کاهش تقاضا دانست بلکه بخش مهمی از آن نتیجه مستقیم کاهش توان مالی متقاضیان است. زمانی که درآمد خانوار با سرعت افزایش قیمت مسکن رشد نکند، تقاضای مصرفی به‌تدریج از بازار خارج می‌شود و معاملات کاهش می‌یابد.

وام مسکن؛ تسهیلاتی که با قیمت خانه فاصله دارد

وام مسکن یکی از ابزار‌های اصلی برای افزایش قدرت خرید خانوارهاست، اما اثربخشی آن به میزان پوشش قیمت واقعی مسکن و توان خانوار برای بازپرداخت اقساط بستگی دارد. اگر مبلغ تسهیلات در مقایسه با قیمت یک واحد معمولی سهم کوچکی داشته باشد، افزایش اسمی سقف وام لزوما به‌معنای افزایش واقعی قدرت خرید نیست.

از سوی دیگر، میزان اقساط ماهانه نیز اهمیت زیادی دارد. اگر خانوار برای دریافت وام مجبور باشد بخش بزرگی از درآمد ماهانه خود را صرف بازپرداخت اقساط کند، استفاده از تسهیلات برای بسیاری از متقاضیان عملا امکان‌پذیر نخواهد بود؛ بنابراین ارزیابی اثربخشی وام مسکن باید دست‌کم بر سه‌شاخص متمرکز باشد؛ مبلغ تسهیلات، سهم آن از قیمت خانه و نسبت اقساط به درآمد خانوار. افزایش مستمر تورم نیز تامین مالی و بازپرداخت تسهیلات را پیچیده‌تر می‌کند. در شرایطی که قیمت مسکن افزایش یافته، اما درآمد خانوار‌ها با همان سرعت رشد نمی‌کند، فاصله میان ارزش وام و قیمت واقعی واحد‌های مسکونی بیشتر شده است. به‌همین‌دلیل، افزایش سقف تسهیلات تنها زمانی می‌تواند به رونق معاملات مصرفی کمک کند که با کنترل هزینه تامین مالی، افزایش درآمد واقعی خانوار و عرضه واحد‌های متناسب با قدرت خرید همراه باشد. درغیراین‌صورت، افزایش سقف وام ممکن است تنها توان پرداخت بخشی از خریداران را افزایش دهد، بدون آنکه مشکل اصلی بازار، یعنی شکاف عمیق میان قیمت مسکن و توان مالی خانوارها، برطرف شود.

رکود سنگین و کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی

بازار مسکن در ماه‌های اخیر با رکودی شدید مواجه شده؛ رکودی که برخلاف بسیاری از دوره‌های معمول، همزمان با افزایش قیمت‌ها شکل گرفته و موجب شده است بخش قابل‌توجهی از متقاضیان واقعی، به‌ویژه خانوار‌های طبقه متوسط و دهک‌های پایین‌تر، توان ورود به بازار خرید را از دست بدهند.

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران به‌نقل از ایرنا معتقد است برای تحلیل شرایط کنونی باید تحولات ماه‌های پایانی سال گذشته را نیز در نظر گرفت. به‌گفته او، در دی و بهمن ۱۴۰۴، باوجود نوسانات مختلف، نشانه‌هایی از تحرک در معاملات دیده می‌شد و بازار کاملا متوقف نشده بود. در مهر و آبان نیز بخشی از معاملات جریان داشت که نشان می‌داد بازار در حال ارزیابی شرایط و تلاش برای بازگشت به وضعیت عادی است.

گودرزی می‌گوید که احیای بازار مسکن نسبت به بسیاری از بازار‌های دیگر زمان بیشتری می‌برد، زیرا رونق این بازار به بازگشت اعتماد عمومی وابسته است. خانوار‌ها زمانی می‌توانند دوباره برای خرید خانه اقدام کنند که از ثبات نسبی قیمت‌ها، امکان برنامه‌ریزی مالی و چشم‌انداز آینده اطمینان داشته باشند. به‌گفته او، در پاییز نیز به‌دلیل مشخص شدن محل سکونت بسیاری از مستاجران و تثبیت وضعیت تحصیل فرزندان، توجه بیشتری به خریدوفروش مسکن معطوف شده بود.

یکی از مهم‌ترین تحولات اخیر، افزایش قیمت مسکن برخلاف انتظار پس از تحولات سیاسی و امنیتی بوده است. به بیان گودرزی، انتظار می‌رفت پس از جنگ‌های اخیر، قیمت‌ها دست‌کم تثبیت شوند یا کاهش یابند، اما در عمل رشد قیمت اتفاق افتاد. به گفته رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، نمی‌توان این افزایش را به یک عامل واحد نسبت داد. رشد قیمت طلا و ارز، علاوه بر ایجاد آثار روانی، اثرات واقعی خود را نیز به بازار ملک منتقل کرده است. در کنار آن، سیاست‌های حوزه مسکن، نحوه حمایت از تامین سرپناه و موضوع بازسازی واحد‌های مسکونی آسیب‌دیده نیز در شرایط فعلی نقش دارند.

افزایش شدید هزینه ساخت‌وساز نیز فشار مضاعفی بر بازار وارد کرده است. براساس اظهارات گودرزی، هزینه ساخت هر مترمربع که پیشتر حدود ۲۵ تا ۳۰‌میلیون‌تومان بود، اکنون به حدود ۴۰ تا ۵۰‌میلیون‌تومان و در برخی موارد حتی به ۶۰‌میلیون‌تومان رسیده است. افزایش هزینه ساخت، قیمت تمام‌شده مسکن را بالا برده و در نتیجه، فشار بیشتری بر قدرت خرید خانوار‌ها وارد کرده است.

گودرزی وضعیت کنونی را «رکود بسیار شدید» توصیف می‌کند و منشا اصلی آن را افزایش قیمت می‌داند. به‌اعتقاد او، در شرایطی که معاملات کاهش یافته، اما قیمت‌ها همچنان افزایش پیدا کرده‌اند، بسیاری از خریداران واقعی دیگر توان خرید ندارند و خانه‌دار شدن برای بخشی از طبقه متوسط و دهک‌های پایین به رویا تبدیل شده است. برخورداری از درآمد کافی و پایدار، امکان پس‌انداز و قدرت برنامه‌ریزی مالی از الزامات خرید خانه است؛ مولفه‌هایی که در شرایط فعلی برای بخش بزرگی از جامعه تضعیف شده‌اند.

درعین‌حال، گودرزی تاکید دارد که شرایط خاص کشور و وضعیت جنگی نباید موجب نادیده گرفتن مشکلات اقتصادی شود. او ضمن اشاره به همراهی مردم با کشور، مسکن را یکی از بخش‌های مهم اقتصاد می‌داند که مسائل آن باید شفاف و بدون اغماض بررسی شود.

یکی دیگر از مشکلات مورداشاره، نبود دسترسی کافی صنف به داده‌های دقیق معاملات است. درگذشته، سامانه «املاک و مستغلات» اطلاعات معاملات را ثبت می‌کرد و این داده‌ها مبنای تحلیل‌های رسمی قرار می‌گرفت. اکنون سامانه‌هایی مانند «کاتب» فعال هستند، اما اتحادیه مشاوران املاک به اطلاعات جزئی و منطقه‌ای معاملات دسترسی کافی ندارد. در نتیجه، مشخص نیست در هر منطقه چه میزان معامله انجام شده، چه متراژ‌هایی بیشتر موردمعامله قرار گرفته یا کدام مناطق بیشترین تغییر را تجربه کرده‌اند و بخش مهمی از تحلیل‌ها همچنان برپایه مشاهدات میدانی انجام می‌شود.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد قیمت‌ها در بخش‌هایی از مرکز، مناطق بالاتر و حتی برخی مناطق جنوبی تهران افزایش یافته است. با این حال، بازار تهران یکدست نیست و تفاوت قیمت میان محله‌ها، خیابان‌ها و حتی کوچه‌های نزدیک به یکدیگر می‌تواند قابل‌توجه باشد. در مجموع، در بخش قابل‌توجهی از شهر، رشد قیمت همزمان با عمیق‌تر شدن رکود معاملات مشاهده شده است.

در حوزه اجاره نیز امسال سقف افزایش ۲۵‌درصدی به‌صورت کشوری تعیین شده است. گودرزی معتقد است تعیین سقف متناسب با شرایط هر استان می‌توانست انعطاف بیشتری ایجاد کند. باوجود اثر روانی و اطلاع‌رسانی این سقف، به‌دلیل نبود دسترسی اتحادیه به داده‌های کامل، میزان رعایت واقعی آن در بازار به‌طوردقیق قابل ارزیابی نیست.