بازار مسکن قفل شد

بررسی فایل‌های فروش آپارتمان در تهران از افزایش تعداد فایل‌های زیر قیمت متعارف مناطق مختلف حکایت دارد و به نظر می‌رسد پس از جهش تا ۱۰۰ درصد قیمت‌ها در فروردین و اردیبهشت، نرخ‌های پیشنهادی در شهریور نسبت به مرداد مقداری تعدیل شده است.

بازار مسکن تهران در حالی وارد نیمه دوم شهریور شده که نشانه‌هایی از افزایش انعطاف فروشندگان و رشد فایل‌های دارای تخفیف در برخی مناطق پایتخت مشاهده می‌شود؛ اتفاقی که در صورت تداوم می‌تواند نشانه‌ای از افزایش فشار فروش و تعدیل قیمت‌های پیشنهادی باشد. با این حال، بررسی داده‌ها و اظهارات کارشناسان نشان می‌دهد هنوز برای اعلام «تخلیه حباب مسکن» زود است و بازار بیش از آنکه وارد فاز ریزش قیمت شده باشد، در مرحله‌ای از رکود معاملاتی، شکاف قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی معامله و فرسایش قدرت خرید قرار دارد.

تخفیف‌ها بیشتر شده‌اند، اما قیمت‌ها هنوز پایین نیامده‌اند

یکی از مهم‌ترین نشانه‌هایی که در روز‌های اخیر در بازار مسکن دیده می‌شود، افزایش انعطاف برخی فروشندگان برای مذاکره بر سر قیمت است. بررسی فایل‌های عرضه‌شده در تهران نیز نشان می‌دهد قیمت‌های پیشنهادی همچنان در سطوح بالایی قرار دارند، اما فاصله میان قیمت اعلامی و قیمتی که خریدار حاضر است بابت ملک پرداخت کند، در حال پررنگ‌تر شدن است.

این موضوع اهمیت زیادی دارد؛ چراکه در بازار مسکن، کاهش واقعی قیمت الزاماً با کاهش فوری قیمت آگهی‌ها اتفاق نمی‌افتد. معمولاً ابتدا تعداد معاملات کاهش پیدا می‌کند، سپس فایل‌ها برای مدت طولانی‌تری در بازار باقی می‌مانند و بعد فروشندگان برای نقد کردن ملک به تخفیف یا مذاکره روی می‌آورند.

گزارش‌های رصد بازار در شهریور نیز همچنان از بالا بودن قیمت‌های پیشنهادی حکایت دارد. برای نمونه، در مناطق ۹ تا ۱۲ تهران متوسط قیمت پیشنهادی در اواسط شهریور حدود ۱۴۵ میلیون تومان در هر مترمربع اعلام شده که نسبت به حدود ۱۳۷ میلیون تومان در ماه قبل افزایش داشته است؛ بنابراین بازار همزمان دو سیگنال متفاوت ارسال می‌کند: قیمت‌های پیشنهادی هنوز صعودی‌اند، اما توان خرید و قدرت معامله محدود است.

اما سوال این است که آیا افزایش تخفیف‌ها به معنی ترکیدن حباب مسکن است؟ پاسخ فعلی هنوز «نه» است. برای اثبات تخلیه حباب باید چند اتفاق همزمان رخ دهد: قیمت معاملات واقعی کاهش پیدا کند، حجم معاملات در قیمت‌های پایین‌تر افزایش یابد، مدت ماندگاری فایل‌ها کاهش یا افزایش معناداری پیدا کند و در نهایت نسبت قیمت مسکن به متغیر‌هایی مانند درآمد خانوار، اجاره‌بها و هزینه ساخت تعدیل شود.

در شرایط فعلی بخش مهمی از اطلاعات موجود مربوط به قیمت‌های پیشنهادی است، نه قیمت نهایی معاملات. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز اخیراً بر همین تفاوت تأکید کرده و گفته است قیمت‌های اعلامی در بنگاه‌ها لزوماً بازتاب‌دهنده قیمت واقعی معاملات نیست و تحلیل بازار باید بر مبنای معاملات واقعی انجام شود.

این موضوع برای راستی‌آزمایی ادعای تخلیه حباب اهمیت دارد. ممکن است یک فروشنده ملک خود را ابتدا ۲۰ میلیارد تومان آگهی کند و بعد با ۱۸ میلیارد تومان حاضر به معامله شود؛ در این حالت قیمت پیشنهادی ۱۰ درصد کاهش یافته، اما اگر معاملات مشابه قبلاً با ۱۸ میلیارد تومان انجام می‌شده، نمی‌توان گفت قیمت واقعی بازار ۱۰ درصد سقوط کرده است.

بازار در وضعیت «قیمت بالا، معامله پایین» قرار دارد

تصویر فعلی بازار بیش از هر چیز به رکود تورمی شباهت دارد. از یک طرف، قیمت نهاده‌های ساختمانی، زمین، دستمزد و هزینه‌های ساخت افزایش یافته و از طرف دیگر قدرت خرید خانوار‌ها متناسب با قیمت مسکن رشد نکرده است.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، اخیراً از کاهش چشمگیر معاملات و افزایش قابل توجه هزینه ساخت سخن گفته و هزینه ساخت یک ساختمان پنج‌طبقه را در شرایط فعلی حدود متری ۶۰ میلیون تومان برآورد کرده است. او همچنین از افزایش شدید قیمت برخی مصالح ساختمانی خبر داده است.

این مسئله یک مانع مهم در برابر کاهش شدید قیمت مسکن ایجاد می‌کند. زیرا حتی اگر تقاضای خرید کاهش پیدا کند، هزینه جایگزینی ساختمان برای سازنده بالا رفته است.

به عبارت دیگر، بازار مسکن از یک طرف با کاهش تقاضای مؤثر مواجه است و از طرف دیگر با هزینه تولید بالاتر. نتیجه این تضاد می‌تواند به جای سقوط سریع قیمت‌ها، ابتدا به افزایش تخفیف، کاهش معاملات و طولانی‌تر شدن زمان فروش منجر شود.

قیمت‌های پیشنهادی همچنان بالا هستند

داده‌های رصد آگهی‌های مسکن در شهریور نیز نشان می‌دهد که هنوز نمی‌توان از یک روند عمومی کاهش قیمت پیشنهادی در تهران سخن گفت.

بر اساس داده‌های منتشرشده از رصد آگهی‌ها، متوسط قیمت پیشنهادی در برخی مقاطع شهریور همچنان افزایش داشته و در مناطق مختلف تهران تفاوت قابل توجهی میان قیمت‌ها وجود دارد.

این وضعیت نشان می‌دهد بازار هنوز در مرحله‌ای قرار دارد که فروشنده تلاش می‌کند ارزش اسمی دارایی خود را حفظ کند، در حالی که خریدار با سقف توان مالی خود وارد مذاکره می‌شود.

در چنین شرایطی، تخفیف بیشتر لزوماً به معنی اعتقاد فروشنده به کاهش آینده قیمت نیست؛ گاهی فروشنده فقط برای تبدیل دارایی غیرنقدشونده به پول، حاضر به کاهش قیمت پیشنهادی می‌شود.

بازار ملک در شهر‌های بزرگ قفل شده است

یکی از دلایل دشواری تشخیص حباب در بازار مسکن ایران این است که قیمت ملک تنها تابع عرضه و تقاضای مصرفی نیست.

زمین، هزینه ساخت، تورم عمومی، نرخ ارز، انتظارات تورمی، هزینه فرصت سرمایه‌گذاری، اجاره‌بها و حتی نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی بر قیمت ملک اثر می‌گذارند.

فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، نیز در تحلیل‌های اخیر خود بر تأثیر جریان‌های تورمی بر ارزش موجودی سرمایه در بخش مستغلات تأکید کرده و همزمان از کوچک شدن اندازه بازار و قفل‌شدگی معاملات در شهر‌های بزرگ سخن گفته است.

از این منظر، بخشی از افزایش قیمت مسکن ممکن است ناشی از رشد ارزش اسمی دارایی‌ها در اقتصاد تورمی باشد و نمی‌توان تمام افزایش قیمت را به عنوان «حباب» در نظر گرفت.

دیدگاه متفاوت کارشناسان؛ حباب یا عقب‌ماندگی؟

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، نگاه متفاوتی دارد. او افزایش شدید هزینه ساخت و کمبود عرضه را از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن می‌داند و هزینه ساخت هر مترمربع را در شرایط فعلی حدود ۶۰ میلیون تومان عنوان کرده است. از این منظر، کاهش قیمت مسکن بدون کاهش هزینه تولید و افزایش عرضه دشوار است.

در مقابل، تحلیل فردین یزدانی نشان می‌دهد برای سنجش میزان گران شدن مسکن باید آن را با سایر بازار‌های دارایی و تحولات اقتصاد کلان مقایسه کرد؛ به‌خصوص آنکه اگر رونق تقاضای سرمایه‌ای شکل نگیرد، صرف عقب‌ماندگی یا جلو زدن مسکن از سایر بازار‌ها نمی‌تواند به تنهایی مبنای تحلیل قرار گیرد.

چرا فروشنده حاضر به تخفیف شده است؟

افزایش تخفیف‌ها را می‌توان حاصل چند شامل کاهش قدرت خرید، رکود معاملات، افزایش جذابیت دارایی‌های رقیب و نیاز برخی مالکان به نقدینگی دانست.

اگر افزایش فایل‌های تخفیف‌دار با افزایش تعداد معاملات در قیمت‌های پایین‌تر همراه شود، می‌توان گفت بازار وارد مرحله اصلاح واقعی شده است. اما اگر فروشندگان فقط تخفیف‌های محدود بدهند و خریداران همچنان توان ورود نداشته باشند، نتیجه بیشتر شبیه رکود عمیق‌تر خواهد بود تا تخلیه حباب.

سناریوی محتمل؛ اصلاح واقعی یا فرسایش قیمتی؟

با توجه به داده‌های فعلی، محتمل‌ترین سناریو برای کوتاه‌مدت، نه سقوط شدید قیمت و نه رونق پرقدرت، بلکه تداوم رکود معاملاتی همراه با افزایش قدرت چانه‌زنی خریداران است. در این سناریو، قیمت‌های پیشنهادی ممکن است همچنان بالا بمانند، اما قیمت نهایی معاملات نسبت به ارقام اولیه آگهی‌ها با تخفیف بیشتری تعیین شود.

در صورت ادامه این روند، ممکن است بازار وارد نوعیاصلاح خاموش شود؛ یعنی قیمت اسمی ملک کاهش شدیدی نداشته باشد، اما قیمت واقعی آن پس از تعدیل با تورم عمومی، به تدریج کاهش یابد. این سناریو برای بازار مسکن ایران محتمل‌تر از سقوط ناگهانی قیمت‌هاست؛ زیرا از یک سو هزینه تولید بالا رفته و از سوی دیگر عرضه جدید نیز با محدودیت مواجه است.