طرح‌های جدید برای بازار مسکن

عباس آخوندي وزير راه‌وشهرسازي متفاوت از نگاه مسولان اقتصادي دو دولت قبل، اعتقادي به هدايت خريداران به سمت بازار مسكن با «جيب خالي» ندارد و برعكس آنچه در دست‌كم 5سال گذشته به رويه جاري دولت تبديل شده بود، قصد دارد مسووليت وزارتخانه‌ را از «خانه‌سازي» به حمايت از «تقويت قدرت خريد اقشار هدف» تغيير دهد.

آخوندي به همين منظور، همزمان با آسيب‌شناسي طرح مسكن‌مهر، هفته پيش اولين حكم انتصاب در وزارت راه‌وشهرسازي را براي يك فرد تصميم‌ساز در حوزه تامين‌‌مالي در مقام مشاور صادر كرد تا راهكارهاي ممكن و جبراني براي عبور از طرح مسكن‌مهر در وزارتخانه تعريف و به اجرا گذاشته شود.

حسين عبده‌تبريزي، مشاور وزير راه‌وشهرسازي درباره آنچه در نظر دارد براي كل بازار مسكن و البته گروه‌هاي مستلزم حمايت دولتي در اين بازار، به اجرا درآورد به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد: در اين مقطع اولويت دولت در بخش مسكن بايد راه‌اندازي بازار رهن – پرداخت تسهيلات بلندمدت خريد مسكن- و همچنين بازار رهن‌ثانويه باشد، طوري كه با صدور مجوز بانك‌مركزي، همه بانك‌هاي تجاري بتوانند صندوق‌هاي سپرده‌گذاري ايجاد كنند و به خريداران وام‌هاي بلندمدت 30ساله بپردازند. در اين ميان، دولت از خانوارهاي كم‌درآمد و زوج‌هاي جواني كه براي اولين‌بار اقدام به خريد مسكن‌ مي‌كنند، حمايت يارانه‌اي در قالب پوشش بخشي از نرخ سود تسهيلات، به عمل خواهد آورد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، ممنوعيت 6ساله سيستم بانكي در پرداخت تسهيلات خريد مسكن از يك‌سو و جلوگيري از افزايش منطقي سقف تنها وام خريد قابل‌پرداخت توسط بانك‌مسكن از سوي ديگر، توان خريد دهك‌هاي يك تا 6 را در مقابل قيمت‌هايي كه سال‌به‌سال حداقل به اندازه نرخ تورم افزايش پيدا مي‌‌كند، گرفته است و باعث رشد جمعيت اجاره‌نشين و دامن‌زدن به افزايش نرخ اجاره شده است. منطق مخالفت‌ها در دولت‌هاي نهم و دهم با وام خريد مسكن كه تا سطح خالفت ریيس‌جمهور نيز پيش‌رفت، اين بود كه ارائه تسهيلات بانكي به خريداران مسكن به مثابه نقدينگي مخرب عمل مي‌كند و باعث خواهد شد مالكان آپارتما‌ن‌هاي فروشي به‌اندازه مبلغ وام، قيمت‌ها را افزايش دهند. همين منطق، امروز كارآيي وام 20ميليوني خريد مسكن را از پوشش 40درصدي قدرت‌خريد به حداكثر 20درصد كاهش داده است.

با اين حال، ديدگاه‌هاي مقابل وام خريد مسكن در دولت، هم‌اكنون موافق شده و مسير پرداخت و به‌روزرساني اين تسهيلات با هماهنگي‌هايي كه در هفته‌هاي آينده توسط وزارت راه‌وشهرسازي در سطح هيات‌دولت و بانك‌مركزي انجام خواهد شد، به زودي بازگشايي مي‌شود. آخوندي در دفاع از ضرورت تجهيز بازار به تسهيلات خريد، معتقد است اگر حجم عرضه مسكن به اندازه نياز طرف تقاضا موجود باشد، وام بانكي اثري بر قيمت نخواهد داشت.

جزئيات ايجاد بازار/ رهن و رهن‌ثانويه

حسين عبده‌تبريزي، مشاور امور مديريت و تامين مالي وزير در وزارت راه‌وشهرسازي درباره جزئيات تغييراتي كه قرار است در سازوكار تسهيلات مسكن صورت بگيرد، به «دنياي‌اقتصاد»  گفت: تامين مالي بخش مسكن به دو بخش ساخت‌وساز و خريد مسكن تقسيم مي‌شود. در حال حاضر مشكلي براي تامين مالي حوزه ساخت وجود ندارد چون هم سرمايه كافي در بخش‌خصوصي فعال در اين حوزه وجود دارد و هم بانك‌ها راغب هستند تسهيلات 2 يا 3 ساله به ساخت‌وساز بدهند، اما سازنده‌هاي مسكن اگر اطمينان داشته باشند كه مردم قدرت خريد به قدر كافي دارند، به تعريف پروژه‌هاي جديد اقدام خواهند كرد، پس مشكل فعلي بازار مسكن تامين مالي بلندمدت خريد مسكن است.

عبده‌تبريزي با اشاره به اينكه پرداخت تسهيلات بلندمدت خريد مسكن در قالب راه‌اندازي «بازار رهن» برقرار خواهد شد، گفت: دولت‌ها در همه كشورها موظف هستند بازار رهن را توسعه دهند و از آن حمايت كنند تا گروه‌هاي كم‌درآمد و ضعيف جامعه و همچنين زوج‌هاي جواني كه براي اولين‌بار قصد دارند براي خريد مسكن اقدام كنند به بازار رهن مراجعه مي‌كنند. در اين ميان توان مالي اين افراد كه اقشار هدف ناميده مي‌شوند ناچيز است و معمولا دولت‌ها به منظور توانمندسازي اين اقشار، به آنها يارانه نرخ سود پرداخت مي‌كنند. معناي اين جمله آن است كه اگر دولت در ايران نيز منابعي دارد، مي‌تواند با پرداخت يارانه تفاوت سود تسهيلات، از اقشار هدف در مسير صاحب‌خانه شدن حمايت كند.

مشاور عباس آخوندي با تاكيد بر اينكه كار دولت‌ها نه خانه‌سازي است و نه اينكه به كسي خانه رايگان واگذار كند، افزود: در بازار رهن قدرتمند، بانك‌ها به مردم تسهيلات بلندمدت تا 30 سال پرداخت مي‌كنند كه البته به لحاظ تورم شديد در ايران، مسلما مردم با وام‌ 10 تا 15 ساله نيز مي‌توانند مسكن موردنظر خود را خريداري كنند. در مورد اقشار هدف نيز دولت از طريق يارانه سود بانكي، از زوج‌هاي جوان و كم‌درآمدها حمايت مي‌كند.

عبده‌تبريزي درباره وظيفه دوم دولت در بخش مسكن گفت: ايجاد بازار رهن‌ثانويه دومين وظيفه اولويت‌دار است. در بازار «رهن ثانويه» وام‌‌هاي اعطايي توسط بانك‌هاي تجاري بسته‌بندي شده و به شكل اوراق بهادار در بازار رهن ثانويه (بازار سرمايه) به فروش مي‌رسد. به اين ترتيب توان و ظرفيت بانك‌هاي تجاري و بانك‌ مسكن براي اعطاي وام‌هاي بيشتر تقويت مي‌شود. با اين سازوكار بايد اميدوار باشيم وضعيت بازار مسكن با تغييرات محسوس مواجه شود.

انحصار از بين مي‌رود

مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي تصريح كرد: با شروع به كار بازار رهن، همان‌طور كه وزير اعلام كرده‌اند، انحصار بانك مسكن در تشكيل صندوق پس‌انداز مسكن شكسته مي‌شود و از اين به بعد همه بانك‌هاي تجاري مي‌توانند طبق مجوز بانك مركزي صندوق پس‌انداز مسكن تشكيل دهند.

ضمن اينكه هر بانك متناسب با محاسبات خود و منابعي كه در اختيار دارد صندوق پس‌انداز مسكن تشكيل مي‌دهد و اقشار هدف از جمله مشتري اين صندوق‌ها خواهند شد.وي افزود: وزارت راه‌وشهرسازي در حد امكانات مالي خود به اقشار هدف «تفاوت سود» پرداخت مي‌كند و همچنين مساله انتشار اوراق بهادار به پشتوانه وام‌هاي رهني را با مقامات بازار سرمايه تعقيب خواهد كرد تا با تشكيل بازار ثانويه رهن، بازار اوليه يعني بازاري كه در آن تسهيلات رهني اعطا مي‌شود، تقويت شود.

عبده‌تبريزي همچنين گفت: غير از اين دو اقدام ياد شده، در حوزه مسكن اجتماعي يعني مسكن اقشار ضعيف جامعه ممكن است با استفاده از امكانات زمين وزارت راه‌وشهرسازي و امكانات مجوز شهرداري‌ها، تسهيلاتي بتوان قائل شد. البته وزارت راه‌وشهرسازي اعلام كرده كه به تعهدات قبلي دولت در زمينه مسكن‌مهر پايبند است.مشاور امور مديريت و تامين مالي عباس آخوندي درباره ضرورت تغيير مسير موجود گفت: منابع محدود دولت بايد به جاي صرف در ساخت مسكن‌مهر در حجم زياد، در نقش اهرم عمل كند و به گروه‌هاي هدف اختصاص يابد.

عبده‌تبريزي همچنين در پاسخ به پرسش «دنياي‌اقتصاد» درباره ميزان افزايش سقف وام خريد مسكن نيز گفت: بايد بانك‌ها در تعيين ميزان وام از محل صندوق‌هاي سپرده‌گذاري مسكن، اختيار داشته باشند طوري كه يك بانك اگر توانايي داشته باشد بتواند فرضا تا 200 ميليون تومان هم تسهيلات پرداخت كند، اما دولت حتما حد مشخصي از وام را مشمول حمايت يارانه‌اي از بابت پوشش نرخ سود آن خواهد كرد.