عقب‌گرد بازار مسکن در شمیران
ظرفیت بازار مسکن در محدوده گرانقیمت شهر تهران به نظر می‌رسد با وجود نوسانات ماهیانه از دست رفته است. از اسفند ماه سال گذشته تاکنون، رشد قیمت مسکن در منطقه یک تهران ۱۶ درصد بوده در حالی که این رقم برای کل شهر تهران ۳۰ درصد گزارش شده است.
اما از تیرماه امسال نیز که قیمت مسکن در منطقه یک به کانال ۳۰ میلیون تومان نزدیک شد تاکنون تورم مسکن در این منطقه صفر بوده است. طی یک ماه گذشته نیز که قیمت خانه در کل شهر تهران چهار درصد افزایش پیدا کرده در منطقه یک ۵.۳ درصد کاهش یافته است.
بهمن ماه امسال میانگین قیمت مسکن در منطقه یک ۲۸.۵ میلیون تومان بود. این رقم نسبت به اسفند سال گذشته که قیمت در این منطقه ۲۴.۵ میلیون تومان بود تنها ۱۶ درصد افزایش نشان میدهد. در حالی که نرخ رشد طی همین مدت در منطقه ۱۶ تهران ۴۰ درصد بوده است.
مقایسه نرخ رشد نقطه به نقطه نیز نشان میدهد در بهمن ماه ۱۳۹۸ نسبت به بهمن سال قبل میانگین قیمت مسکن در منطقه یک تهران ۳۰ درصد افزایش یافته و این در حالی است که در منطقه ۱۶ به عنوان محدوده‌ای که بالاترین نرخ رشد سالیانه را در بین مناطق ۲۲ گانه تهران طی یک سال اخیر داشته، میزان افزایش قیمت ۶۶ درصد گزارش شده است.
با توجه به این که منطقه یک تهران دهمین منطقه پرتقاضا در بازار مسکن پایتخت است و درواقع جزو نقاط پرمعامله محسوب نمیشود نوسانات ماهیانه قیمتی در این منطقه نیز نمی‌تواند ملاکی برای ارزیابی بازار در این منطقه باشد و شاخص سالیانه نتایج بهتری را به دست می دهد. شاخص سالیانه گویای آن است که طی یک سال گذشته قیمت در این محدوده بین ۲۳ تا ۳۱ میلیون تومان در نوسان بوده است. به طور مثال میانگین قیمت این منطقه در تیرماه امسال ۲۹ میلیون تومان بود اما در آبان ماه به ۲۳ میلیون تومان رسید لذا آمار نشان میدهد این محدوده از یک ثبات نسبی قیمتی پیروی نمی‌کند.
رفتار بازار ملک در شمالیترین نقطه تهران به دلیل ماهیت سفتهبازانه آن بیشترین تاثیر را از نوسانات بازارهای موازی میگیرد. به طوری که در آذرماه امسال پس از تغییر قیمت بنزین و افزایش نرخ دلار شاهد جهش معاملات و رشد قیمت در این منطقه بودیم که به یک‌باره نرخ‌ها از ۲۳ میلیون تومان در آبان ماه به ۳۱ میلیون تومان در آذرماه رسید.
سال آینده احتمالاً با اجرایی شدن قانون مالیات بر عایدی سرمایه که زیرساخت آن از طریق سامانه املاک و اسکان مهیا شده است شاهد کاهش معاملات و ایجاد ثبات قیمتی در منطقه یک تهران باشیم؛ چراکه با اجرایی شدن این قانون، معاملات مکرر و همچنین خانه‌های خالی مشمول مالیات‌های سنگین خواهد شد.
سال ۱۳۹۸ مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران فاصله ایجاد شده درخصوص رشد قیمت مسکن را با مناطق شمالی پایتخت جبران کردند و شواهد نشان می دهد که از سرعت افزایش قیمت در جنوب تهران کاسته شده است؛ به طوری که بهمن ماه امسال در بین مناطقی که دارای بالاترین رشد ماهیانه قیمت بودند، پنج منطقه در جنوب و پنج منطقه در شمال تهران قرار داشتند.
بهمن ماه ۱۳۹۸ منطقه ۲۲ با ۱۲.۴ درصد رشد ماهیانه قیمت، بالاترین افزایش میانگین قیمت مسکن در شهر تهران را به خود اختصاص داد و پس از آن منطقه ۷ با ۹.۵ درصد و منطقه ۱۸ با ۹.۲ درصد، پیشتاز تورم ماهیانه قیمت در شهر تهران بودند. نرخ رشد ماهیانه در کل شهر تهران نیز ۴.۳ درصد گزارش شد.
مناطق ۲۲، ۷، ۱۸، ۶، ۵، ۱۶، ۲، ۱۵، ۱۱ و ۱۴ در بهمن ماه سال جاری به ترتیب بالاترین نرخ رشد ماهیانه قیمت مسکن را به خود اختصاص دادند. اما در بهمن ماه ۱۳۹۸ در شرایطی که قیمت مسکن در ۲۱ منطقه تهران طی یک ماه بین ۱ تا ۱۲.۴ درصد افزایش یافت رشد قیمت در منطقه ۱ منفی بود. دی ماه امسال میانگین قیمت مسکن در منطقه یک شهر تهران ۳۰.۱ میلیون تومان در هر متر مربع گزارش شد و در بهمن ماه به ۲۸.۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که از کاهش ۵.۳ درصد حکایت دارد.
