"مهاجران به شهرهای خود برمی‌گردند و مسکن ارزان می‌شود"

یک کارشناس بازار مسکن معتقد است: عاملی که می‌تواند در جهت منفی و کاهش قیمت اجاره عمل کند، این است که توقف فعالیت‌های اقتصادی در تهران به حدی برسد که بسیاری از مهاجران کسب‌وکاری به این نتیجه برسند که به شهرهای مبدأ خود بازگردند. در این صورت، تقاضا برای اجاره مسکن و به دنبال آن، قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.

بسیاری از مشاورین املاک از تعطیلی کامل کسب‌وکار خود در این شرایط می‌گویند. به گفته آنها، علاوه بر اینکه اتحادیه املاک حکم این تعطیلی را به دفاتر مشاور ابلاغ کرده، از سوی دیگر، صاحب‌خانه‌ها هم در شرایط کنونی حاضر نیستند متقاضیان به‌منظور بازدید، به خانه‌هایشان وارد شوند.

همچنین مستأجرانی که مقیم هستند، فعلاً نمی‌خواهند این ریسک را بپذیرند. به نظر می‌رسد در این موارد، صاحب‌خانه‌ها هم با بالا نبردن قیمت، تمدید را برای آنها تسهیل کرده‌اند.

با این حال، پیگیری خبرنگار ما حاکی از استمرار فعالیت بسیاری از مشاورین املاک در فضای مجازی و به‌صورت تلفنی است. مدیر یکی از این دفاتر می‌گفت از طریق شبکه‌های اجتماعی مشتری پیدا کرده و با تلفن برای بازدید راهنمایی می‌کنند و در نهایت در صورت مورد پسند واقع شدن ملک، قرارداد را در همان خانه مورد معامله تنظیم و مهر می‌کنند. با این حال، وی می‌گوید که میزان معاملات به ۱۰ درصد میزان سال گذشته رسیده است. در میان مشاورانی که اغلب از کاهش شدید معاملات صحبت می‌کردند، تنها یک نفر بود که اتفاقاً برعکس معتقد بود تعداد معاملات خرید و فروش و نه اجاره، نسبت به فروردین سال گذشته بسیار بالاتر رفته است. او می‌گفت که بعد از تعطیلات نوروز تعداد معاملات به حدی بوده که مشاوران املاک را مجبور کرده به‌صورت شیفتی (دو روز سرکار، یک روز تعطیل) سر کار بیایند.

به گفته وی، این اتفاق احتمالاً به یکی از این دلایل رخ داده است: یا به خاطر نگرانی و ترس از آینده کرونا و تلاش برای حفظ ارزش پول خود بوده، یا جبران کاهش تقاضای اسفندماه که الان در حال بروز است. به بیان دیگر، در اسفندماه سال پیش که با ابتدای شیوع کرونا همزمان شد، تقاضاها به دلیل رعایت مراقبت‌های فردی کاهش یافت، اما حالا با گذشت زمان و نبود چشم‌اندازی روشن برای پایان این وضعیت و همچنین کسب دانش درباره ماهیت بیماری و روش‌های انتقال و خودمراقبتی، متقاضیان راه‌هایی برای معامله بدون دردسر یافته و این تقاضای انباشت شده ماه گذشته را اکنون وارد بازار کرده‌اند.

تفاوت این دو استدلال را شاید بتوان در ماهیت و نوع تقاضاهای آنها دانست. رفتار نوع اول مشخصاً از نوع تقاضای سرمایه‌ای است، ولی رفتار دوم احتمالاً مصرفی باشد. می‌دانیم که تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه یکی از عوامل مهم تلاطم و افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن ایران بوده است.

عرضه و تقاضای مسکن در شوک کرونا

برای اینکه تحلیل معناداری از گفته‌های بالا داشته باشیم، نظرات یکی از کارشناسان حوزه مسکن را جویا شدیم. مهدی سلطان‌محمدی اظهار کرد: برای توضیح این امر اول باید مشخص کنیم که با چه وضعیتی روبه‌رو هستیم. ‌در حوزه عرضه، مشخصاً پدیده کرونا تأثیر منفی داشته، به این شکل که ساخت‌وسازها تا حدی متوقف شده یا در بخش‌هایی هم که تعطیل نشده‌اند، سرعتشان کاهش یافته است. اینکه این روند به حالت عادی برخواهد گشت یا خیر به زمان نیاز دارد و به همین دلیل، دولت فعلاً با احتیاط، بخش‌هایی از اقتصاد را بازگشایی می‌کند و بعید هم نیست که در آینده نزدیک یک عقب‌گرد ضروری باشد. به این ترتیب، نمی‌توان زیاد مطمئن شد که به سمت گشایش فعالیت‌های اقتصادی حرکت می‌کنیم. بنابراین عرضه مسکن تحت تأثیر قرار خواهد گرفت و اگر هم فعالیت‌های ساخت‌وساز آغاز شود، قطعاً به‌اندازه سال گذشته نخواهد بود.

وی افزود: مسئله دوم به بخش تقاضا مربوط می‌شود. کرونا به‌طور طبیعی تقاضا را هم کاهش می‌دهد. دلیل آن هم این است که این حادثه تولید ناخالص داخلی و به‌تبع آن، درآمد خانوارها و توان آنها را برای خرید مسکن پایین خواهد آورد. اما نباید فراموش کرد که در بخش مسکن همیشه تقاضاهای سوداگرانه وجود دارد. تقاضای سوداگرانه در وضعیت تورمی جذابیت بیشتری هم پیدا می‌کند؛ به‌ویژه زمانی که این افزایش تورم همراه با کاهش نرخ تورم همراه باشد. الان یکی از مقاطعی است که با چنین وضعیتی روبه‌رو هستیم. میزان تورم سال گذشته طبق دو گزارش‌های نهاد آماری کشور ۳۴ و ۴۱ درصد بوده است. پیش‌بینی همه این است که چون دولت ناگزیر است در سال پیش‌ رو به دلیل کسری بودجه، از بانک مرکزی استقراض کند، با یک وضعیت تورمی مواجه خواهیم بود. از سوی دیگر، بانک مرکزی سیستم بانکی را نمی‌تواند مجاب کند که نرخ بهره بالاتری را پرداخت کنند، بنابراین جذابیت سپرده‌گذاری برای مردم کاهش پیدا می‌کند و صاحبان سرمایه تلاش می‌کنند دارایی نقد خود را به بخشی ببرند که حداقل ارزش آن حفظ شود.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه یکی از این بخش‌ها بازار سرمایه بوده که در سال گذشته هم رونق چشمگیری داشت، افزود: ولی هیچ رشدی نمی‌تواند لاینقطع و دائمی باشد و خواه و ناخواه هر بازاری در جایی متوقف می‌شود و همین امر هم نگرانی را در خود بازار ایجاد می‌کند؛ بنابراین بخشی از این تقاضا به سمت مسکن خواهد رفت. به گفته سلطان‌محمدی به‌طور سنتی بسیاری بازار مذکور را به‌عنوان سپر تورمی می‌شناسند، در حالی که بازار بورس بازاری حرفه‌ای است و مانند نمونه‌های غربی از عمق بالایی برخوردار نیست و بسیاری از خانوارها ترجیح می‌دهند که دارایی خود را در جایی سرمایه‌گذاری کنند که به‌راحتی دچار تلاطم نشود. با توجه به اینکه نرخ بهره هم پایین است، این تهدید وجود دارد که سرمایه‌ها به سمت مسکن حرکت کنند. بنابراین افزایش تقاضایی از این ناحیه خواهیم داشت که وقتی آن را با کاهش عرضه در نظر بگیریم، تهدید مقداری جدی‌تر می‌شود.

وی در ادامه افزود: در سال‌های عادی هم نمی‌توان نبض بازار را در فروردین و اردیبهشت‌ماه به دست آورد که مشخص شود بازار به چه سمتی حرکت خواهد کرد و مقداری طول می‌کشد که بازار خود را پیدا کند. اکنون نیز بسیاری حاضر نیستند که به بازدید خانه بروند یا برعکس کسی به بازدید خانه‌شان بیاید. اما اصولاً انتظار نداریم که مسکن در سال جدید با جهش قیمتی مواجه شود، اما به این معنی نخواهد بود که افزایش قیمت نخواهیم داشت. زیرا وقتی تورم داریم، طبیعتاً بخش مسکن هم از آن متأثر می‌شود. اینکه فعال شدن بخش ساخت‌وساز به کدام سمت می‌رود، تبعات بیماری و وضعیت بازار بورس، پارامترهایی هستند که می‌تواند روی بازار مسکن تأثیر بگذارند.

شرط کاهش اجاره‎‌بها

وی درباره بازار اجاره در وضعیت کرونا و امکان کاهش معاملات آن و کاهش قیمت توضیح داد: میزان رشد قیمت اجاره علی‌رغم اینکه طی دو سال گذشته بسیار زیاد بوده، هنوز نتوانسته همپای رشد قیمت خرید و فروش رشد کند. با توجه به اینکه رشد قیمت مسکن و تورم طی سال گذشته بالا بوده و همین‌طور تورم انتظاری امسال هم افزایشی است، پیش‌بینی این است که قیمت اجاره تا حدی افزایش یابد. اما عاملی که می‌تواند در جهت منفی و کاهش قیمت اجاره عمل کند، این است که توقف فعالیت‌های اقتصادی در تهران به حدی برسد که بسیاری از مهاجران کسب‌وکاری به این نتیجه برسند که به شهرهای مبدأ خود بازگردند. در این صورت، تقاضا برای اجاره مسکن و به دنبال آن، قیمت‌ها کاهش خواهد یافت.