آینده بازار مسکن چه خواهد شد؟

معاملات کم می‌َشود و قیمت‌ها گران. بازار مسکن مهمترین آموزه اقتصاد آزاد را هم به شوخی گرفته‌است. در هر نظم اقتصادی، همزمان با افزایش تقاضا قیمت‌ها روند صعودی می‌گیرند ولی در بازار مسکن و بخصوص در فصل بهار هر اندازه میزان تقاضا کمتر می‌َشود، قیمت‌ها بیشتر می‌َشوند. این معادله چطور رخ داده‌آست؟ آیا معاملات بازار مسکن از جایی به غیر از خرید و فروش‌های عادی متقاضیان طبقه متوسط اداره می‌شود؟ این گزارش سعی کرده اطلاعاتی در مورد این سوالات ارائه دهد.

تورم چقدر است و مسکن چقدر گران شده‌است؟

۱- میان افزایش نرخ تورم و رشد بهای مسکن معادله دقیقی وجود ندارد. برآوردها نشان می‌دهد بهای مسکن طی یکسال گذشته به طور متوسط ۳۰ درصد افزایش یافته‌است. این نرخ ۱۰ درصد از تورم هم پایین‌تر است ولی همزمان قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در تهران هم به رقم ۱۷ میلیون تومان رسیده‌است. براین اساس موضوع مسکن بیش از قیمت مربوط به فاصله گرفتن قیمت‌ها از توان خرید شهروندن عادی است.

وام مسکن چقدر مهم است؟

۲- شش سال قبل برآوردها تایید می‌کرد که یک خانواده طبقه متوسط برای خرید خانه در شهر تهران نیاز به ۱۲ سال پس انداز دارد. در آن دوره زمانی متوسط بهای ملک در تهران ۹۰۰ هزار تومان بود. این رقم در حال حاضر ۱۷ برابر شده ولی میزان دستمزد و نرخ پس‌انداز خانوارهای طبقه متوسط تغییر قابل توجهی نکرده به‌طوری که متوسط دریافتی کارمندان و کارگران از ماهیانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به حداکثر ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده‌است. در مورد کارمندان میزان حقوق دریافتی ماهیانه آنها با جمع اضافه‌کاری و سایر پرداخت‌های تشویقی به حداکثر ۴ میلیون تومان می‌رسد. در این وضعیت، یک کارمند برای خرید یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران نیاز به پس انداز کامل ۴ ماه حقوق دارد.

در صورت که او تمام حقوق‌اش را پس انداز کند، بعد از ۲۰ سال می‌تواند یک آپارتمان ۶۰ متری در تهران خریداری کند. اما محاسبات خرید مسکن به این روش انجام نمی‌شود. به طور متوسط یک سوم از درآمد مازاد هر خانوار صرف هزینه مسکن می‌شود. بنابراین کارمندان با بیشترین میزان دریافت حقوق ماهیانه پس از ۶۰ سال امکان خرید یک واحد آپارتمان ۶۰ متری را پیدا می‌کنند. در این وضعیت وام مسکن قدرت خریدی کمتر از ۱۱ متر مربع است. همزمان برای دریافت ۲۴۰ میلیون تومان وام مسکن، نیاز به پرداخت هزینه حداقلی ۲۰ میلیون تومانی وجود دارد و این هزینه یک متر مربع از قدرت خرید وام مسکن کم می‌کند.

رکود یا رونق کدام برای ما مفید است؟

۳- فعلا بازار مسکن در رکود مطلق است. تعداد معاملات به شدت کاهش یافته‌است. همزمان روزانه ۱۰۰ هزار نفر به سهامداران بورس افزوده شده‌است. این اطلاعات نشان می‌دهد طبقه متوسط قدرت حضور در بازار مسکن را از دست داده و بازارهای جدید را جایگزین کرده‌است. با این وجود حتی در دوره رکود،‌ بازهم قیمت مسکن روند صعودی را ادامه داده‌است.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آمارهای جدیدی در مورد وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت ماه منتشر کرده که نشان می‌دهد، با وجود رکود حاکم بربازار قیمت‌ها به قیاس یکسال قبل بیش از 5 میلیون تومان برای هر متر مربع افزایش یافته‌است. خلاصه اطلاعات آماری بازار مسکن به نقل از وزارت راه و شهرسازی چنین است: « متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال گذشته ۱۲ میلیون و ۷۱۲ هزار و ۶۰۰ تومان بود که طی یک سال رشد ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی در هر متر داشته است.

همچنین تعداد مبایعه‌نامه‌های صادر شده در بخش مسکن در اردیبهشت امسال ۱۱ هزار و ۵۶۹ واحد بوده، در حالی که در اردیبهشت ماه سال گذشته ۱۲ هزار و ۳۱۷ واحد مسکونی به فروش رسیده است، بنابراین تعداد مبایعات در اردیبهشت امسال نسبت به ماه قبل (فروردین ۹۹) که هزار و ۶۰۰ واحد معامله شد، معادل ۷۸۹.۹ درصد رشد داشته اما نسبت به ماه مشابه سال قبل (اردیبهشت ۹۸) معادل منفی ۶.۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. قیمت مسکن نیز در تهران در اردیبهشت ماه امسال نسبت به فروردین ماه رشد ۹.۴ درصدی و نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته رشد ۳۳.۸ درصد داشته است. گران‌ترین منطقه تهران مانند یک دهه اخیر، منطقه یک با متوسط قیمت ۳۴ میلیون و ۱۹۹ هزار و ۴۰۰ تومان بود.

ارزان‌ترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با متوسط قیمت ۷ میلیون و ۷۴۳ هزار و ۶۰۰ تومان در نظر گرفته شده است. در معاملات مسکن اردیبهشت ماه ۷ منطقه تهران میانگین قیمت زیر متری ۱۰ میلیون تومان داشتند و در ۱۵ منطقه دیگر متوسط قیمت هر متر مسکن بیش از ۱۱ میلیون تومان اعلام شده است. بیشترین تعداد معاملات به منطقه پنج با یک‌هزار و ۶۰۸ فقره و کمترین تعداد معاملات به منطقه ۱۹ با ۶۴ فقره معامله اختصاص دارد.» رکود و گرانی بدترین اتفاقی است که در بازار مسکن تداوم پیدا می‌کند.

حذف قیمت‌ها چقدر موثر بود؟

۴- «قیمت‌ مسکن از سایت دیوار حذف شد.» این راهکاری است دولت برای کنترل وضعیت بازار پیشگرفت ولی حتی پس از بکارگیری این روش بازهم روند افزایش قیمت‌ها ادامه پیدا کرد. اقدامات دولت برای کنترل بازار مسکن بیش از آنکه قدمی اجرایی باشد، به حرکت‌های نمادین تبدیل شده‌است.

مسکن ارزان می‌َشود؟

۵- هیچ احتمالی در مورد کاهش احتمالی قیمت مسکن وجود ندارد. حتی در مورد کاهش سرعت رشدقیمت مسکن هم گزینه‌ جدی مطرح نشده‌آست. بخصوص اینکه محاسبات نشان می‌دهد قیمت تمام نهادهای تولید با رشدی بین ۳۰ تا۵۶ درصدی مواجه بوده‌آست. همزمان پیش‌بینی می شود نرخ تورم طی ماه‌های آینده و برخلاف اظهارنظرهای سیاسی رئیس کل بانک مرکزی کاهش نداشته‌باشد. تنها طی ماه‌های آینده و به دلیل تحرکات سیاسی چهره‌های تکنوکرات و مدیران ارشد کشور برای حضور در انتخابات ریاست جمهوری، انواع نقل قول‌های رسانه‌ای در مورد آینده قیمت‌‌ها و احتمال کاهش تورم صورت گیرد ولی هیچ‌کدام از این نظرات در وضعیت واقعی اقتصاد ایران انعکاس نمی‌یابد.

تعداد مستاجرها کم شده‌است؟

۶- نسبت تعداد مالکان به مستاجران هیچ تغییری به سمت افزایش تعداد مالکان نداشته‌است. ۳۰.۸درصد از جمعیت ایران اجاره‌نشین هستند. درحالی که ابتدای دهه ۹۰ این عدد روی ۲۶ درصد مانده‌بود. در حال حاضر به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۶ تقاضا وجود دارد. افزایش قیمت مسکن و کاهش شاخص پس‌انداز هم سبب شده تا امکان خرید خانه توسط طبقه متوسط به شدت کاهش پیدا کند. طبقات فرودست هم به کلی از موقعیت خرید خانه فاصله گرفته‌اند.

مالیات برخانه‌های خالی درمان درد بازار مسکن است؟

۷- چه کسانی اجازه نمی‌دهند مالیات برخانه‌های خالی دریافت شود؟ پاسخ به این سوال را تقریبا تمام که در سیاست‌گذاران بازار مسکن می‌دانند. به طور خاص در مجلس قبل برخی نمایندگان که مالک بیش از سه آپارتمان بودند با تصویب این قانون مخالفت می‌کردند. تعدادی از چهره‌های سیاسی که سرمایه‌هایشان را به بازار مسکن برده‌اند، حاضر به اجرای این ایده نیستند و تقریبا تمام ذی‌نفعان این بازار در مقابل اجرای قانون سنک‌اندازی می‌کنند. برآوردی از جمعیت این جامعه ذی‌نفعان نیست ولی قدرت سیاسی آنها چنان است که طی یک دهه گذشته اجازه‌ای اجرای قانون را نداده‌اند.

برآوردها نشان می‌دهد ۲۵ میلیون خانوار در کشور وجود دارد. در مقابل ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد مسکونی هم ساخته شده‌است. محاسبات نشان می‌دهد حداقل ۲.۵میلیون واحد مسکونی در کشور خالی است که امکان دریافت مالیات ازآنها به دلیل مخالفت‌های سیاسی ممکن نیست. همزمان ایده مالیات برعایدی سرمایه هم در بازار مسکن معطل مانده‌است. عدم اجرای این قانون باعث شده مسکن در اختیار بخش واقعی تقاضا قرار نگیرد.

گزارشی که یکسال قبل خبرگزاری ایسنا منتشر کرد، نشان می‌دهد:« طی یک دهه گذشته، تعداد خانوارهای موجود در کشور به حدود ۲۵ میلیون خانوار افزایش یافته اما تعداد واحدهای مسکونی در اختیار تقاضای واقعی در این ۱۰ سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر ۲۳ میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحدها ( به تعبیری ۳ میلیون واحد در کل کشور) جنبه مصرفی نداشته و توسط سرمایه‌داران بخش خصوصی، به عنوان سرمایه و در قالب املاک خالی از سکنه، بی استفاده باقی مانده است. در توضیح بهتر این رخداد، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال ۱۳۹۲ (۶ سال پیش) ۸۳۴ هزار دستگاه در کل کشور بوده که این رقم در ۳ ماهه نخست سال ۱۳۹۷ به ۱۰۰ هزار دستگاه کاهش یافته است

چه کسانی به بازار اجازه آرامش نمی‌دهند؟

۸- تقریبا هیچ دوره زمانی در اقتصاد ایران نبوده که امکان بهبود وضعیت برای مستاجران رقم بخورد. طی ۳۵ سال گذشته ۱۴ درصد جمعیت مالکان کشور به طبقه مستاجران سقوط کرده‌اند. شاخص دسترسی به مسکن برای خانوارهای شهری درحال حاضر به رقم ۱۶ سال نزدیک شده درحالی که سند چشم انداز پیش‌بینی کرده بود تا سال ۱۴۰۰ میزان انتظار خانوارها برای خرید خانه به رقم ۵ سال برسد. محاسبات دیگری نشان می‌دهد نسبت پس انداز خانوارهای طبقه متوسط برای خرید خانه در تهران نزدیک به ۵۶ سال شده‌است.

ساکنان دهک‌های متوسط و پایین کشور در دسته جمعیت ۳۷ درصدی غیرمالک به حساب می‌آیند که باید هزینه‌های افزایش ۲۳ درصدی نرخ اجاره‌بها در شهرستان‌ها و بیش از ۵۰ درصدی در تهران را پرداخت کنند. بین سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵، ده میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده، در حالی که در همین دوره زمانی تنها ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار جدید صاحب خانه شده‌اند. این محاسبات نشان می‌دهد ۷۷ درصد تقاضای خرید مسکن در کشور مصرفی نیست. همگی این ااطلاعات تایید می‌کند، در بازار مسکن تحولاتی رخ داده که این بخش را از قاعده عرضه و تقاضا خارج کرده‌است. میزان گردش مالی بازار مسکن به طور متوسط سالیانه هزار هزار میلیارد تومان برآورد می‌َشود درحالی که ۱۵ سال قبل این رقم، ۴۲۰ هزار میلیارد تومان بود. در بازاری به این وسعت منافع زیادی در پس هر تصمیم برای تغییر شرایط در خطر قرار می‌گیرد.