قیمت‌های لاکچری مسکن در مناطق محروم

بر اساس اعلام مرکز آمار ایران یکی از بخش‌های مهم در برآورد شاخص قیمت مصرف کننده، بخش مسکن است، بخشی که شامل زیر بخش‌های "اجاره بهای واحدهای مسکونی" و "خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی تعمیرات جزئی واحد مسکونی: لوله کشی، گچ‌کاری، برق کاری و نصب ایزوگام می‌باشد.

درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره بها در زمستان ٩٨ نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، ٢٢.٩ درصد است که نسبت به پاییز ٩٨(٢١.٦ درصد)، ١.٣ واحد درصد افزایش نشان می‌دهد و بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه مربوط به استان لرستان با ٣٥.٧ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان آذربایجان غربی با ٩.٤ درصد افزایش است.

به عبارتی خانوارهای استان لرستان به طور متوسط ١٢.٨ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان آذربایجان غربی ١٣.٥ واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره بها هزینه کرده‌اند.

نرخ تورم چهار فصل منتهی به فصل زمستان ١٣٩٨ نسبت به دوره مشابه سال قبل در بخش اجاره بها، برابر ٢٣,٢ درصد است و این شاخص در لرستان (٣٤.٢ درصد) بیشترین عدد و در استان آذربایجان غربی (١٠.١ درصد) کمترین عدد را نشان می‌دهد.

همچنین بر اساس آمار بانک مرکزی، نرخ تورم در ماههای فروردین و اردیبهشت به ترتیب ۹.۲ درصد و ۹.۱ درصد بود اما بازار مسکن رشد قیمت جهشی را در این 2 ماه ابتدایی سال پشت سر گذاشت.

در فروردین ماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در تهران ۵۵.۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹.۵ درصد افزایش نشان می دهد و در اردیبهشت ماه نیز متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۵۹.۸ میلیون ریال رسید که نسبت به اردیبهشت پارسال ۳۴.۸ درصد رشد داشت.

این آمار نشان می دهد که ظرف ۲ ماه قیمت مسکن در شهر تهران به عنوان دماسنج تحولات صنعت ساخت و ساز کشور به طور متوسط رشد ۳۲ درصدی را تجربه کرده در حالی که نرخ تورم در ماه های یاد شده زیر ۱۰ درصد بوده است.

با توجه به اوج جا به جایی و اسباب کشی منازل در فصل تابستان، به نظر می رسد قیمت های اجاره مسکن قانون خاصی ندارد و مستاجران مجبور هستند برای داشتن سرپناه، قیمت های نجومی صاحبخانه ها را تقبل کنند.

لرستان نیز از این افزایش قیمت بی نصیب نبوده و این روزها، سیر صعودی قیمت خرید و اجاره مسکن در لیست معاملات املاک خودنمایی می کند.

'اجاره نشینی، خوش نشینی'، مثل معروفی که این روزها دیگر کاربرد چندانی ندارد و افزایش بی حساب و کتاب قیمت اجاره خانه، تن لرزه هایی به بزرگی بنگاه گردی های طاقت فرسا بر جسم و روح مستاجران وارد می کند.

با نگاهی اجمالی به قیمت های مسکن در چندین بنگاه معاملات املاک خرم آباد به خوبی می توان فهمید قیمت ها در مقایسه با سال گذشته حتی بیش از ۵۰ درصد افزایش داشته است.

قیمت هایی که اقشار مختلف مستاجران از کارگر گرفته تا کارمند و فرهنگی، مجبور هستند با کوچک تر کردن سفره خانواده، به آن تن دهند تا بلکه سرپناهی مناسب داشته باشند.

این در حالی است که گفته می شود درآمد سرانه مردم لرستان به دلیل مشکلات اقتصادی و بیکاری، نصف سرانه کشور است اما افزایش نرخ ها در این استان همزمان با کشور رخ می دهد.

یک جوان ۳۰ ساله گفت: طی ۲ ماه گذشته به تمام مشاوران املاک خرم آباد مراجعه کرده و نتوانسته تاکنون با ۷۰ میلیون تومان رهن و حدود یک میلیون تومان اجاره، واحد مناسبی پیدا کند.

وی افزود: واحدهایی که با این قیمت وجود دارند در نقاط حاشیه شهر و خانه های تازه ساخت نزدیک کوهپایه های اطراف شهر هستند که بعضا کوچه های خاکی دارند.

در یکی دیگر از مشاوران املاک مرکز شهر، مرد میانسالی به همراه همسرش وارد می شود و خواستار منزلی ۲ خوابه در همان حوالی است.

همسر این فرد می گوید: به دلیل کار همسرم در یکی از ادارات این اطراف مجبور هستیم اینجا ساکن شویم که متاسفانه قیمت های بالا این منطقه در حد بضاعت مالی ما نیست.

وی ادامه می دهد: علیرغم فرسوده و قدیمی بودن بسیاری از خانه های اجاره ای این منطقه، اما قیمت ها بسیار بالا است در حالیکه با این قیمت می توان در مناطق دیگر منزل نسبتا مناسبی تهیه کرد.

وی تصریح کرد: فعالان مشاورین املاک در برخی مناطق شهر نیز خود عامل مضاعفی بر گرانی های خانه شده اند که به نظر می رسد برای افزایش سهم کمیسیون خود، صاحبخانه را به افزایش قیمت ترغیب می کنند.

یکی از دلایلی که آمار سن ازدواج را بالا برده همین موضوع مسکن است که سد بزرگی را پیش روی جوانان ایجاد کرده و گرانی مسکن و هزینه سنگین زندگی در استان محروم و بیکاری همچون لرستان باعث شده خانواده ها برای خرید یک واحد مسکونی کوچک و یا اجاره منزل سفره خود را کوچکتر کرده و از سایر خواسته های فرزندانشان بگذرند.

حاشیه نشینی و تغییر مجازهای غیرمجازی نتیجه نرخ های غیرواقعی مسکن

یک کارشناس حوزه مسکن در این باره گفت:‌ در حالی که گفته می شود حدود ۲.۵ میلیون باب خانه در کشور خالی است افرادی هستند که محروم از سرپناهی کوچک، همچنان بنگاههای مشاور املاک را یکی پس از دیگری با ناامیدی ترک می کنند.

حیدر آزادمنش افزود: می توان گفت با شرایط کنونی قیمت های رهن و اجاره خانه در خرم آباد، اجاره نشینی دیگر خوش نشینی نیست ‌و قیمت گذاری های نجومی توسط بنگاهای معاملاتی و دلالان موجب گسترش حاشیه نشینی و البته تغییر کاربری ها غیرمجاز کشاورزی در اطراف شهرها شده است.

وی با تاکید بر ضرورت ساماندهی بازار اجاره ‌بها به ویژه در فصل نقل و انتقالات تابستانی می‌ گوید: یکی از راههای مقابله با این نوع نابسامانی‌ ها تولید واحدهای بیشتر مسکونی برای مقابله با رشد قیمت ‌ها در حوزه خرید و فروش و حتی اجاره ‌بهاست.

وی کمبود واحدهای مسکونی را از دیگر دلایل نوسان بازار دانست و با اشاره به تقاضاهای انباشت شده مسکن در سال ‌های گذشته ادامه داد: همسو نبودن تقاضا و عرضه مسکن در کشور و به تبع آن در لرستان معضلی است که اکنون به عرصه‌ ای برای جولان دلالان و واسطه‌ ها برای افزایش اجاره ‌بها تبدیل شده و تاثیر زیادی هم در افزایش قیمت‌ ها داشته است.

این کارشناس بازار مسکن تاکید می ‌کند: نگاه مالکان به اجاره ملکشان در این چند سال جنبه درآمدزایی داشته و حتی برخی از مالکان اجاره ‌بهای ملک خود را با سود بانکی محاسبه کرده و بازپرداخت اقساط خود را از محل اجاره خانه تامین می کنند.

آزادمنش اضافه کرد: با کاهش سود بانکی طی ۲ سال اخیر بسیاری از افراد ترجیح می دهند به جای دریافت رهن بالا و سپرده گذاری در بانک ‌ها مبلغ اجاره ‌بها را افزایش دهند که این وضعیت در بخش مسکن باعث شد اجاره‌ ها در این چند سال برخلاف ثبات قیمت مسکن افزایش پیدا کند و مستاجران را با مشکلات عدیده‌ای مواجه سازد.

تولد نرخ های کاذب مسکن به دلیل سایت دیوار و نبود نظارت

رییس اتحادیه املاک بروجرد نیز گفت: ۶۰۰ مشاور املاک در این شهرستان وجود دارد که ۱۰۷ واحد آن بدون پروانه کسب به صورت غیر مجاز فعالیت می‌کنند.

علی دیوکان افزود: اگر چه درخواست پلمب این واحدهای غیرمجاز از طرف اتحادیه املاک چندبار داده شده ولی هیچ‌گونه اقدامی از سوی مسئولان مربوطه تا کنون صورت نگرفته است.

وی اظهار داشت: عدم نظارت بر عملکرد بنگاه های املاک از یک طرف و درج قیمت در آگهی های برنامه دیوار از طرف دیگر باعث شده نرخ های کاذب و غیر کارشناسی عرف بازار شوند.

دیوکان بیان کرد: کارشناسان بخش مسکن با تایید اینکه ۵۰ درصدقیمت املاک کاذب است که معتقدند با وجود برنامه دیوار و نبود نظارت در معاملات نمی توان حباب قیمت مسکن را شکست.

رییس اتحادیه املاک بروجرد اضافه کرد: برخی از مشاوران املاک با تشکیل کانال و گروه های واتساپی و تلگرامی بدون در نظر گرفتن ارزش زمین، مصالح به کار رفته و هزینه تمام شده با قیمت گذاری های غیر متعارف و کاذب به تشدید تورم مسکن کمک می کنند.

دیوکان ادامه داد: عمل نکردن به اساسنامه داخلی اتحادیه نیز باعث ورود افراد غیر متخصص، نفوذ واسطه‌ها و سودجویان در معاملات ملکی و فعالیت بنگاه های بدون مجوز شده است.

وی یادآور شد: شرایط کنونی اصلا به نفع مستاجران و خریداران مسکن نیست و سود این رهاشدگی بازار به جیب دلالان و سرمایه داران واریز می شود.

سایت دیوار معضل بزرگ بازار مسکن

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک لرستان نیز می گوید:‌ بدون شک یکی از معضلات و مشکلات اصلی صنف املاک، سایت دیوار است و با توجه به اینکه بیشترین معاملات در صنف املاک و اتومبیل انجام می شود این رسته بیشتر مورد توجه قرار می گیرد.

محمدعلی رستمی گفت: من به عنوان هیات مدیره هیچگونه کنترلی و ابزاری برای این مهم ندارم که از فعالیت بنگاهها در سایت دیوار ممانعت کنم و از طرفی هیچگونه قانون و اهرمی وجود ندارد که این مهم را تخلف اعلام کرده و از صدور یا تمدید مجورها پیشگیری شود.

وی با بیان اینکه روزانه به تعداد مشاوران املاک اضافه می شود ادامه داد: ۶۰۰ تا ۷۰۰ بنگاه در این زمینه فعال است و متاسفانه کمیسیون ماده ۵ شهرداری به دلیل برخی اقدامات ازجمله آزادسازی دوباره زمین های واگذار شده موجب هرج و مرج بیشتر در این راستا شده است.

ضرورت ورود دادستان و استاندار به موضوع نرخ گذاری مسکن

وی سرچشمه نرخ گذاری های مسکن دراستان را سایت دیوار دانست و تصریح کرد: اتحادیه مشاوران املاک هیچگونه ضمانت اجرایی برای برخورد با این اقدام ندارد بنابراین از دادستان مرکز استان درخواست می شود به این قضیه ورود کند.

رستمی گفت: بازرسی از املاکی ها انجام می شود اما به دلیل اینکه اتحادیه قدرت و اختیاراتی برای برخورد قانونی ندارد ترسی از این بازرسی ها بین املاکی ها ایجاد نمی شود که در این خصوص نیازمند حمایت دادستان هستیم.

وی همچنین خواستار ورود جدی استاندار لرستان به حوزه مسکن شد و افزود: نظارت های شهرداری در این زمینه ضعیف است و نرخ گذاری های بسیار کاذب در تمامی مناطق شهر به وضوح مشاهده می شود.

وی با بیان اینکه نرخ زمین در لرستان و البته خرم آباد گران است گفت: چندهکتار زمین بدون استفاده در خرم آباد وجود دارد که شهرداری باید اصولی و طبق نقشه واگذار نماید تا تورم حوزه مسکن تاحدودی کم شود.

رستمی اظهار داشت: متاسفانه هیچگونه اطلاعاتی در خصوص گردش پولی بنگاههای املاک و ساز و کارهای معامله آنها در اختیار نداریم و به دلیل انجام معاملات ازطریق دیوار، شفاف سازی در این خصوص انجام نمی شود چراکه افراد از طریق این سایت معامله می کنند و از املاکی می خواهند که معامله را ثبت کند بنابراین هیچگونه اطلاعاتی از پشت پرده این مراودات در اختیار اتحادیه نیست.

اتاق اصناف ابزاری برای تعیین نرخ منزل و اجاره بها ندارد

رییس اتاق اصناف لرستان نیز گفت: مالکان املاک و صاحب خانه ها تعیین کننده قیمت نهایی ملک یا شرایط اجاره هستند و اتاق اصناف یا هر دستگاه دیگری نمی تواند نرخ سازه آنها را تعیین و آنان را مجبور به کاهش قیمت کند.

منوچهر اسبکوه افزود: چنانچه برخی مشاوران بیش از یک درصد حق کمیسیون دریافت کنند خلاف بوده و مشتریان باید اتاق اصناف را از این تخلفات آگاه کنند تا مراتب پیگیری شود.

وی اظهار داشت: اتاق اصناف نمی تواند بر تعیین قیمت اجاره خانه در واحدهای مشاور املاک نظارت کند چراکه تعیین نرخ اجاره خانه در کشور عرف خاصی ندارد و لرستان نیز از این امر مستثنی نیست.

اسبکوه افزود: تعیین قیمت خرید و فروش یا اجاره مسکن به صورت تخمینی و با در نظر گرفتن مبنای قیمت در هر منطقه انجام می شود.

وی تاثیر افزایش قیمت ارز و سایر تحولات اقتصادی بر افزایش قیمت خرید یا اجاره خانه را مهم دانست و گفت: کرایه مسکن در کل کشور افزایش یافته و در برخی شهرستان ها سرسام آور است.

وی افزود: به دلیل افزایش قیمت مصالح، هزینه های ساخت مسکن نیز بالا رفته و در نتیجه قیمت کرایه ها برای جبران هزینه های ساخت نیز سیر صعودی پیدا می کند، بنابراین در اولین اقدام باید شرایطی ایجاد شود تا از سیر صعودی قیمت مسکن جلوگیری شود که این امر خارج از محدوده اختیارات استان ها است.

نقش خانه های خالی در آشفتگی بازار مسکن

نماینده مجلس دهم نیز گفت: امیدوارم که دولت و شخص رییس‌جمهوری به مسئله ساماندهی خانه‌های خالی ورود کند چراکه این اقدام به بهبود وضعیت بازار مسکن و کاهش تقاضا در این حوزه می‌انجامد.

مجید کیان پور عضو کمیسیون عمران مجلس دهم با اشاره به دستور رییس جمهور برای ساماندهی خانه‌های خالی در کشور افزود: دکتر روحانی طی دستوری خواستار رفع موانع اجرای طرح ساماندهی خانه‌های خالی شده که این مسئله نشان می‌دهد عزم دولت برای تعیین تکلیف این مساکن جزم است.

نماینده مردم دورود و ازنا در مجلس دهم ادامه داد: بر اساس آمارها، حدود دو و نیم تا سه میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد وحدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در پایتخت موجود است که باید ساماندهی شوند.

کیان پور با اشاره به ظرفیت‌های اقتصادی ساماندهی خانه‌های خالی برای کشور افزود: دولت در شرایط کنونی با کسری بودجه مواجه است، از این رو ساماندهی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از این مساکن می‌تواند بخشی از کسری بودجه دولت در سال جاری را نیز جبران کند.

وی ادامه داد: در شرایط کنونی زیرساخت‌های ساماندهی خانه‌های خالی در کشور فراهم شده، وزارت راه و شهرسازی در یک سال اخیر تمام تلاش خود را برای طراحی سامانه املاک و اسکان انجام داد و خوشبختانه این مهم در پایان سال ۹۸ محقق شد، پس از آن وزارتخانه، سامانه مذکور را برای اجرا به سازمان امور مالیاتی واگذار کرد تا این سازمان اطلاعات مالیاتی مالکان را در آن درج کند.

وی بر ضرورت اجرای هر چه سریع‌تر سامانه املاک و اسکان در کشور تاکید کرد و گفت: چندین ماه از واگذاری سامانه مذکور به سازمان امور مالیاتی می‌گذرد ازاین‌رو توقع می‌رود که سازمان هر چه سریع‌تر نسبت به راه‌اندازی این سامانه اقدام نماید.

رفع تکلیف صنعت، معدن تجارت و راه و شهرسازی در قیمت گذاری های مسکن

گرانی بازار مسکن در استان بیکار و محروم لرستان در حالیست که محمدرضا صفی خانی رییس سازمان صنعت، معدن و تجارت استان در این خصوص گفت: این سازمان هیچگونه وظیفه ای در نرخ گذاری بازار مسکن ندارد و تنها مجوزهای املاک را صادر می کند.

رضا خالقی مدیر کل راه و شهرسازی لرستان نیز گفت: این اداره کل هیچگونه دخالتی بر عملکرد اصناف املاک ندارد و وظایف و اختیارات شورای مسکن نیز در خصوص انبوه سازی و ایجاد زیرساخت های لازم برای تولید مسکن است.

سعیدرازانی دادستان خرم آباد نیز در پاسخ قول مساعد داد مساله مسکن و نرخ های غیرواقعی را در دستور کار قرار دهد.

افزایش نرخ مسکن و کاهش کیفیت زندگی

بر اساس مشاهدات میدانی، چند واحد معاملات مسکن به صورت زنجیره ای در خرم آباد فعال شده و با استفاده از نرخ گذاری های غیرواقعی از طریق سایت دیوار، سرچشمه قیمت گذاری مسکن در این شهر را بر عهده گرفته اند.

بسیاری از صاحب یا فروشنده های خانه نیز وقتی نرخ های سایت دیوار را مشاهده می کنند ترغیب می شوند قیمت اجاره بها یا فروش ملک خود را متناسب با این سایت تعیین کنند و همین امر موجب افزایش زنجیروار قیمت مسکن شده است.

البته املاکی ها معتقد هستند مالک در نرخ گذاری مختار است و آنها هیچگونه دخالتی در تصمیم مالکان ندارند اما به وضوح مشخص است با نرخ گذاری چند واحد مشخص و محدود در سایت دیوار و تغییرات گهگاه قیمت این واحدها، بنگاههای املاک به دنبال هرج و مرج و افزایش قیمت هستند تا حق کمیسیون یک درصدی آنها در فروش و یک سوم در اجاره به تناسب قیمت ها افزایش یابد.

کارشناسان معتقد هستند در حال حاضر بسیاری از نوسان قیمت ‌ها، نتیجه عملکرد منفی بنگاه‌ های معاملاتی برای کسب سود بیشتر است و تا زمانی که قانون مشخصی در این خصوص تصویب نشود این افزایش قیمت و بی سروسامانی اجاره ‌بهای مسکن ادامه خواهد داشت.

افزایش حاشیه نشینی و تغییر کاربری غیرمجاززمین های کشاورزی اطراف شهر از مهمترین نتایج رشد فزاینده قیمت مسکن در لرستان و خرم آباد است که بدون شک کیفیت زندگی شهروندان را به کمترین حد خواهد رساند.

همین امر در دراز مدت موجب افزایش آسیب های اجتماعی در کلونی های خارج شهر شده و به صورت زیرپوستی در مناطق مختلف شهری رخنه خواهد کرد.