مقصران اصلی گرانی مسکن چه کسانی هستند؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد با این‌که قیمت مسکن در تهران نسبت به ماه گذشته ۱۰درصد رشد داشته، اما حجم معاملات نه‌تنها افزایشی نداشته بلکه نسبت به تیرماه چیزی حدود ۳۵درصد کمتر شده است. وزارت راه و شهرسازی که ماهانه گزارش خود در زمینه متوسط قیمت مسکن و راهکارهای کارشناسی را منتشر می‌کرد، در مرداد امسال از انتشار این گزارش صرف‌نظر کرده است.

اما بانک مرکزی در این باره گزارشی منتشر کرده که نشان می‌دهد تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مرداد ۹۹، به ۱/۹ هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴/۳۵درصد کاهش و ۸/۱۷۵درصد افزایش را نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱/۲۳۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۵/۱۰ و ۴/۷۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. برخی کارشناسان این حوزه درباره دلایل افزایش قیمت مسکن در یک سال اخیر معتقدند شرکت‌های خصوصی با ماهیت دولتی که بیشتر آنها را با نام خصولتی می‌شناسیم، عامل اصلی گرانی مسکن هستند. مشروح این گزارش را بخوانید:

مسکن مهم‌ترین و اساسی‌ترین کالا در سبد هزینه خانوار است. به طوری که در بررسی‌های مرکز آمار هزینه‌های مربوط به مسکن سهمی بیش‌از ۳۰درصدی در سبد هزینه خانوار دارد. این سهم در برخی خانوارها حتی به بیش‌از ۵۰درصد نیز می‌رسد. به طوری که اگر یک کارگر چیزی حدود سه میلیون تومان درآمد داشته باشد با احتساب ودیعه و اجاره باید حدود نیمی از درآمد خود یعنی ماهانه بیش‌از یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از درآمد خود را صرف هزینه‌های مربوط به مسکن کرده و هزینه پوشاک، خوراک، آموزش، بهداشت و درمان و موارد دیگر را با باقیمانده درآمد خود پرداخت کند.

زمانی که در دولت نهم طرح مسکن‌مهر کلید خورد برخی کارشناسان نسبت به این طرح انتقادات زیادی را مطرح کردند، به طوری که با روی کار آمدن دولت یازدهم و با توجه به مخالفت‌های عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی وقت با این طرح، اجرای آن عملا کند یا متوقف شد. اما کارشناسان در حال حاضر بر این عقیده هستند اگر طرح مسکن مهر ادامه داشت اکنون قیمت یک‌واحد مسکونی ۵۰ متری به طور متوسط ۵۰۰میلیون تومان قیمت داشت، اما اکنون همین واحد مسکونی بیش‌از یک میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان قیمت دارد.

این در حالی است که سقف تسهیلات مسکن آن هم با خرید اوراق، ۲۴۰ میلیون تومان است که برای دریافت آن باید حدود ۴۰ میلیون اوراق تهیه کرد. این به آن معناست که سقف تسهیلات دریافتی برای خرید مسکن حدود یک‌ششم قیمت متوسط یک واحد مسکونی در تهران است. با این تفاسیر ۲۰۰ سال طول می‌کشد که یک خانوار با درآمد ثابت بتواند صاحب یک‌خانه کاملا معمولی شود.

شرکت‌های خصولتی از مقصران گرانی مسکن هستند

محمدرضا جهان‌بیگلری، کارشناس اقتصادی به ارتباط نرخ ارز و قیمت مسکن پرداخت و تصریح کرد: زمانی که نرخ ارز افزایش می‌یابد و پول ملی ارزش خود را از دست می‌دهد مردم کمتر به نگهداری از پول یا سپرده‌گذاری رو می‌آورند، از این رو مسکن به عنوان بخشی که هنوز ساز و کار مالیاتی مشخصی برایش وجود ندارد، یکی از بازارهایی است که می‌تواند پذیرای منابع افراد دارای نقدینگی شود.

جهان‌بیگلری تاکید کرد: زمانی که نرخ ارز افزایش یافته یا شاخص کل بورس رشد می‌کند، دارندگان کالا و خدمات به دلیل این رشد، نرخ کالا و خدمات‌شان را نیز افزایش می‌دهند که این چرخه معیوب ادامه داشته و باعث کاهش قدرت خرید خانوار خواهد شد. از سوی دیگر زمانی که قیمت ارز افزایش می‌یابد مردم برای حفظ ارزش پول خود، سرمایه خود را تبدیل به کالا می‌کنند که ظاهرا یکی از بی‌دردسرترین بخش‌ها مسکن است، چراکه نه مالیاتی برای آن پرداخت می‌شود و نه محدودیتی در خرید و فروش آن وجود دارد.

این کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: عامل دیگری که در افزایش نرخ ارز و مسکن وجود دارد، موضوع نرخ تورم است که دولت مسؤولیت مستقیم آن را برعهده دارد. به طوری که مسکن در حال حاضر با وجود رکود همچنان در مسیر گرانی می‌تازد. بی‌شک اگر فاصله قدرت خرید مردم با قیمت‌های موجود مسکن افزایش یابد، میزان معاملات مسکن کاهش یافته و همین امر منجر به کاهش تولید مسکن می‌شود. از آنجا که تولید مسکن به عنوان صنعتی پیشرو موجب اشتغال بیش‌از هزار عنوان شغل و فعالیت شغلی به صورت مستقیم و غیرمستقیم است، ایجاد رونق در این بخش به افزایش اشتغال و رکود در این حوزه منجر به کاهش اشتغال در کشور خواهد شد.

وی افزود: متاسفانه مسکن در ایران برخلاف رویه سایر کشورها، به عنوان یک کالای سرمایه‌ای شناخته می‌شود، در حالی که در کشورهای دیگر به دلیل وجود این اعتقاد که زمین محدود است، مالیات‌های زیادی بر مسکن وضع می‌شود تا همه افراد دارای یک واحد مسکونی بوده و مسکن صرفا جنبه مصرفی داشته باشد. این کارشناس اقتصادی با اشاره به این‌که شرکت‌های زیرمجموعه دولت بر افزایش قیمت مسکن تاثیر دارند، گفت: گرچه مسکن یکی از اصلی‌ترین نیازهای هر خانوار است، اما به دلیل ورود شرکت‌های خصولتی به حوزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، شاهد افزایش قیمت‌ها در این کالا هستیم.

دلیل اصلی ورود شرکت‌های خصولتی برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نیز زیان‌ده بودن آنهاست، چرا که این شرکت‌ها در ترازنامه‌های مالی خود، مسکن را که همواره با افزایش قیمت مواجه می‌شود با نرخ روز جزو دارایی شرکت محسوب می‌کنند تا بتوانند از این طریق شرکت‌های خود را سودده معرفی کنند. به گفته وی، سرمایه‌دارانی که به حوزه مسکن وارد می‌شوند، به دلیل این‌که از پرداخت مالیات معاف هستند تورم انتظاری ایجاد می‌کنند و همین موضوع باعث می‌شود مردم عادی نتوانند این کالا را به‌راحتی تهیه کنند.

جهان‌بیگلری با بیان این‌که قیمت‌گذاری در بخش مسکن ایرادات زیادی دارد، افزود: اکنون سازندگان و دارندگان مسکن تعیین‌کننده قیمت هستند و نهادهای نظارتی در این زمینه ورود نمی‌کنند. هرچند زیرساخت این کار هنوز در کشور فراهم نیست اما باید در این زمینه حتما برنامه‌ریزی شود.

ایراد در عرضه مسکن به گرانی‌ها دامن زده است

فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن درباره دلایل افزایش هر ماهه قیمت مسکن گفت: یک دلیل افزایش قیمت مسکن افزایش نرخ ارز است، چرا که وقتی نرخ ارز افزایش می‌یابد، به‌تبع آن قیمت همه کالاها افزایش می‌یابد و مسکن نیز مانند سایر کالاها رشد قیمت را تجربه می‌کند.

وی با بیان این‌که رها بودن اقتصاد دلیل اصلی آشفتگی و بروز مشکلات امروز کشور است، افزود: کاهش ارزش پول ملی و نداشتن برنامه برای حفظ آن از جمله موارد اصلی گرانی کالاها و خدمات در کشور است. اتفاقی که در زمان کاهش ارزش پول ملی رخ می‌دهد، این است که بسیاری از کالاها و خدمات بیش‌از اندازه رشد قیمت را تجربه می‌کند.

بیضایی به سوء‌مدیریت منابع در اقتصاد اشاره کرد و ادامه داد: عرضه مسکن وضعیت مطلوبی ندارد و بر گرانی آن دامن می‌زند. همچنین احتکار و عدم برخورد با متخلفان باعث بروز چنین مشکلاتی در کشور شده که اغلب مردم خانه‌دار شدن برای‌شان به یک آرزو تبدیل شده است.

چه تعداد معامله انجام شد؟

تعداد معاملات انجام شده در مردادماه ۹۹ در حدود ۱/۹ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۸/۱۷۵درصد افزایش را نشان می‌دهد. دراین ماه متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی شهر تهران به ترتیب با ۵/۱۰ و ۴/۷۷درصد افزایش نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ۱/۲۳۱ میلیون ریال رسید.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۵/۳۸درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده ‌است. همچنین در ماه مورد بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۴/۲۷ و ۶/۳۰درصد رشد را نشان می‌دهد.