آینده بازار مسکن چه خواهد شد؟
فعالان ساختمانی تحت تاثیر کاهش ریسک خارجی - عامل بیرونی التهاب‌آفرین در بازار مسکن- نسبت به آینده سرمایه‌گذاری در حوزه ساختوساز تغییر نگاه دادند. نتایج جدید یک نظرسنجی دوره‌ای - ماهانه- از مدیران شرکت‌های ساختمانی، نشان می‌دهد بدبینی سمت عرضه به آینده بازار ملک متوقف شده و انتظارات سازنده‌ها روی مرز خوش‌بینی قرار گرفته است.
بررسی‌ها درباره این تغییر نگاه حاکی است شرایطی که آبان‌ماه در مسیر رشد قیمت مسکن رقم خورد، مطلوب سازنده‌ها است. جهش قیمت در حداقل یک‌سال اخیر نه تنها تقاضای مصرفی را آسیب زد که برای سازنده‌ها نیز از بابت «رشد شدیدتر قیمت زمین» و «نبود تقاضای موثر و پایدار» گران تمام شد. فعالان ساختمانی، آینده معاملات ملک را «غیرهیجانی» می‌بینند و در عین حال به «بازگشت خریداران مصرفی به بازار هرچند نه خیلی زود» امیدوار هستند. ریزش قیمت در بازارهای مختلف، مطابق آنچه مدیران ساختمانی اعلام کرده‌اند، اثر خود را بر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن گذاشته است.
نمایشگر بازار ساختوساز کشوری مسکن از قرار گرفتن این بازار در فاز ریکاوری خبر داد. این نمایشگر که تحت تاثیر رویدادهای آبان ماه بازارهای اقتصادی و بازار معاملات مسکن در سمت عرضه واحدهای مسکونی نیز از شرایط سیاه به رنگ خاکستری تغییر وضعیت داده است، نشان‌دهنده بهبود انتظارات سازنده‌ها از وضعیت پیش‌روی بازار ساختوساز و معاملات مسکن در ماه‌های پیش‌رو است. گزارش مربوط به چشم‌انداز مدیران و فعالان ساختمانی که هر ماه با عنوان شامخ ساختمان(شاخص مدیران خرید ساختمان) توسط اتاق تعاون ایران منتشر می‌شود نشان می‌دهد تحت تاثیر رویدادهای آبان و اثر آن بر کاهش انتظارات تورمی، بازار ساخت و ساز و دیدگاه فعالان این حوزه از آینده کوتاه‌مدت بازار ساخت مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفته است و دیدگاه مدیران ساختمانی نسبت به شرایط پیش‌روی خود در این عرصه در کوتاه‌مدت، نسبت به ماه قبل بهبود یافته است. نتایج این گزارش از واکنش مثبت مدیران ساختمانی به کاهش ریسک خارجی بازار مسکن و ساختوساز خبر می‌دهد. عدد شامخ مربوط به انتظارات کوتاه‌مدت سازنده‌ها در بازار مسکن در حالی از ۴۱/ ۴۱ در مهرماه به سطح ۷۸/ ۵۰ ارتقا یافته است که این موضوع نشان می‌دهد حس بد ماه قبل سازنده‌ها از شرایط پیش‌روی بازار مسکن و ساخت وساز بهخاطر حذف ریسک خارجی در آبان ماه یا کاهش قابل توجه آن به بالای مرز خوش‌بینی رسیده است اما کماکان رنگ سیاه انتظارات سازنده‌ها بهخاطر وجود یک چالش، هنوز سفید نشده است و در وضعیت خاکستری قرار دارد. این چالش مربوط به اثر حجیم شدن حباب قیمتی در بازار مسکن و به حداقل رسیدن حضور متقاضیان مصرفی و حذف خانه‌اولی‌ها از بازار به دلیل جهش مستمر قیمت مسکن در سه سال گذشته است. به دلیل نبود تقاضای موثر و مصرفی برای خرید مسکن، به‌رغم کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و اثر آن بر رفتار سایر بازارها و از جمله بازار مسکن در آبان ماه، اگر چه شرایط بازار مسکن و ساختوساز از دید فعالان ساختمانی از حالت سیاه به رنگ خاکستری تغییر وضعیت داده است اما نبود تقاضای مصرفی همچنان مهم‌ترین چالش و مانع در مسیر تغییر این وضعیت به حالت خوش‌بینی یا سفید شدن وضعیت است.
در تازه‌ترین گزارش طرح شامخ مدیران خرید بخش ساختمان که به‌صورت ماهانه و بر پایه اطلاعات اظهارشده از سوی فعالان ساختمانی درخصوص وضعیت بازار مسکن و ساختوساز در ماه قبل در ابتدای هر ماه منتشر می‌شود، مدیران‌عامل یا نمایندگان ۱۰۰ شرکت ساختمانی با تشریح وضعیت بازار ساختوساز و مسکن در آبان ماه نگاه خود را از شرایط پیش‌روی بازار مسکن اعلام کردند.
در این نظرسنجی، ۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده‌فروش»، «ناتمام ماندن پروژه‌ها»، «پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام»، «تمایل به تخریب» و «انتظارات نسبت به آینده» است. شاخص «شامخ»-شاخص مدیران خرید- در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم‌تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه محاسبه می‌شود، به‌طوری‌که عدد ۵۰ در طرح شامخ، نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای ۵۰ نشان‌دهنده بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر ۵۰ به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است. این شاخص‌ها نشان‌دهنده نتایج نظرسنجی از فعالان ساختمانی درخصوص علائم حیاتی بازار ساخت و ساز شامل مولفه‌های فضای کلی بازار برای سرمایه‌گذاری ساختمانی، تیراژ ساختوساز، تقاضای تخریب و ساخت مشارکتی از سوی مالکان (عرضه زمین به بازار ساخت و ساز)، سرعت ساختوساز و تحویل آپارتمان، ذخیره (موجودی) مصالح و تجهیزات در کارگاه‌های ساختمانی، هزینه ساخت ناشی از تامین مصالح و تجهیزات، حجم واحدهای آماده فروش، قیمت تمام‌شده ساخت مسکن،میزان فروش و انتظارات کوتاه‌مدت سازنده‌ها در بازار مسکن است.
نتایج این نظرسنجی که به‌صورت ماهانه توسط اتاق تعاون ایران انجام می‌شود، حاکی از آن است که در آبان، دیدگاه سازنده‌ها به آینده کوتاه‌مدت پیش‌روی بازار ساخت وساز که در مهرماه در وضعیت سیاه و بدبینانه قرار داشت هم اکنون در مرز خوش بینی قرار گرفته است و به رنگ خاکستری درآمده است. چشم‌انداز سمت عرضه به آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن و ساخت و ساز در حالی در آبان ماه نسبت به مهرماه بهبود یافته است که از سوی دیگر، نظر آنها درباره آینده کوتاه‌مدت بازار کماکان در وضعیت سفید یعنی خوش‌بینی کامل نیز قرار ندارد و در یک حالت بینابینی متمایل به سمت خوش‌بینی قرار گرفته است.
این نظرسنجی که در ابتدای آذرماه انجام شده است و نشان‌دهنده نگرش فعالان ساختمانی به وضعیت آتی بازار ساخت وساز از یکسو و تحولات بازار مسکن در ماه آبان از سوی دیگر است نشان می‌دهد در مقطعی که بازار معاملات مسکن همسو با تحولات سایر بازارها به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی واکنش درخور نشان داده است و به دنبال ریزش قیمت‌ها و نرخ بازدهی در سایر بازارها، بازار مسکن نیز با ریزش تورم ماهانه و همچنین کاهش تقاضای سرمایه‌ای مواجه شده است، سمت عرضه نیز به کاهش ریسک خارجی بازار مسکن واکنش نشان داده است. درواقع تحت تاثیر این شرایط و بروز یک علامت دیگر از واکنش مثبت و درخور بازار مسکن به تحولات آبان ماه و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، نگرش سازنده‌ها به آینده کوتاه‌مدت بازار ساختوساز بهبود یافته است. هر چند سازنده‌ها کماکان برای رسیدن به نگرش خوش‌بینانه با یک مانع یا چالش عمده مواجهند.
در واقع مهم‌ترین علتی که مانع از تغییر وضعیت نگرش سازنده‌ها از حالت سیاه به رنگ سفید یا از بدبینی به خوش‌بینی شده است وجود نوعی ریسک درونی و داخلی برای سازنده‌هاست. اگرچه سازنده‌ها و فعالان ساختمانی تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، کند شدن سرعت رشد قیمت در بازارهای اقتصادی و از جمله بازار مسکن و در کل کاهش ریسک‌های خارجی، تا حدی به شرایط کوتاه‌مدت پیش‌روی بازار مسکن و ساخت وساز خوش‌بین شده‌اند، اما هم‌اکنون یک نگرانی عمده در سمت عرضه وجود دارد. از آنجا که هنوز حباب قیمتی مسکن تخلیه نشده و شرایط کماکان برای حضور متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی در بازار به لحاظ شرایط قیمتی و تناسب آن با سطح قدرت خرید خانوارها مساعد نیست، این موضوع به‌عنوان مانع داخلی بازار مسکن برای تبدیل نگاه سازنده‌ها از بدبینی به خوش‌بینی رصد می‌شود.
با این حال با مشاهده یک علامت دیگر از تغییر وضعیت بازار مسکن در آبان‌ماه ناشی از بهبود شرایط پیش‌روی بازار ساخت وساز مسکن در آینده نزدیک از دید سازنده‌ها و فعالان ساختمانی، می‌توان نتیجه گرفت بازار مسکن در فاز ریکاوری قرار گرفته است. این شاخص از نمایشگر بازار ساختوساز و اجزای دیگری که در قالب این نظرسنجی مورد بررسی قرار گرفته است، در کل نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار مسکن با قرار گرفتن در فاز ریکاوری در مرحله کاهش شدت کمای ناشی از جهش قیمت مسکن و ناپایداری‌های اقتصادی به خصوص ناپایداری هزینه‌های ساختمانی قرار گرفته است.
انتظار می‌رود در صورت ادامه شرایط فعلی، وضعیت نمایشگر ساختوساز و دیدگاه فعالان ساختمانی درخصوص آینده این بازار در ماه‌های بعد نیز بهبود پیدا کند.
اطلاعات ارائه شده در این گزارش همچنین نشان می‌دهد فضای کلی بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری ساختمانی از دیدگاه فعالان ساختمانی در شرایط فعلی نه شرایطی کاملا خوب است و نه شرایطی کاملا بد. در واقع وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی از دیدگاه فعالان ساختمانی شرایطی بینابینی است اما رو به بهبود قرار گرفته است.
همچنین از دیدگاه آنها تیراژ ساخت وساز نه زیاد است و نه کم و در این آیتم ساختمانی نیز سازنده‌ها و سمت عرضه مسکن، شرایطی بینابینی را تجربه می‌کنند.
با این حال، اطلاعات منتشر شده و نتایج این نظرسنجی حاکی است تقاضای تخریب و ساختوساز مشارکتی مسکن از سوی مالکان به بازار ساخت و ساز در آبان‌ماه بنا بر اعلام فعالان ساختمانی کاهش داشته است هر چند سرعت ساختوساز و تحویل واحدهای مسکونی در این ماه با افزایش همراه شده است. این موضوع به معنای امیدواری سازنده‌ها به شرایط پیش‌روی بازار مسکن و افزایش فعالیت‌های آنها برای تکمیل واحدهای مسکونی نیمه‌کاره و عرضه آنها به بازار مسکن در ماه‌های پیش‌رو است. آنها پیش‌بینی می‌کنند در ماه‌های پیش‌رو تحت تاثیر ادامه شرایط فعلی و تداوم کاهش تورم مسکن، تقاضا برای خریدهای مصرفی واحدهای مسکونی از سوی متقاضیان مصرفی افزایش می‌یابد، از این رو انگیزه آنها برای تکمیل واحدهای نیمه کاره افزایش یافته است. به نظر می‌رسد آنها ورود به پروژه‌های ساختمانی جدید را به بعد از تکمیل واحدهای مسکونی نیمه کاره موکول کرده‌اند.
نتایج این نظرسنجی درخصوص ذخیره (موجودی) مصالح و تجهیزات در کارگاه‌های ساختمانی در آبان نیز نشان‌دهنده بهبود نسبی این شاخص است هر چند میزان این ذخایر کماکان در کارگاه‌های ساختمانی پایین است و باید در شرایط مطلوب، از این حد بیشتر شود. نتایج این نظرسنجی از سوی دیگر حاکی است در آیتم مربوط به وضعیت هزینه ساخت ناشی از تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی فعالان ساختمانی با وضعیت کاهش شاخص همراه شده‌اند. این در حالی است که بنا بر یک دلیل عمده که ریشه در تحولات آبان‌ماه دارد حجم واحدهای آماده فروش یا در حال ساخت از دیدگاه فعالان ساختمانی در این ماه با افت شدید همراه شده است. آبان‌ماه امسال همزمان با کاهش قابل توجه رشد قیمت مسکن، حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران حدود ۵۰ درصد کاهش یافت. دلیل اصلی این موضوع افت شدید ورودی جدید به بازار مسکن ناشی از کاهش محسوس تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن است. با این حال هم‌اکنون سازنده‌ها نیز به این موضوع واقف شده‌اند که رونق فعالیت‌های آنها در گرو کاهش تورم مسکن و توانمند شدن تقاضای مصرفی برای ورود به بازار است. شاخص مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن نیز از دیدگاه فعالان ساختمانی در آبان‌ماه با شرایط کاهشی همراه شده است که این موضوع را می‌توان ناشی از افزایش خفیف عرضه کلنگی به بازار و تغییر قیمت مصالح عنوان کرد.
از سوی دیگر میزان فروش واحدهای مسکونی از سوی فعالان ساختمانی در آبان‌ماه کاهش شدیدی داشته است که این موضوع در ماه گذشته تحت تاثیر افت شدید تقاضای سرمایه‌ای از سوی سازنده‌ها و فعالان ساختمانی نیز رصد شده است. این در حالی است که نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد انتظارات کوتاه‌مدت سازنده‌ها در بازار مسکن در شکل تغییر وضعیت حس بد ماه قبل سازنده‌ها به حس بهتر بهخاطر حذف ریسک خارجی و تغییر دیدگاه سازنده‌ها از شرایط بدبینی به بالای مرز خوش‌بینی خود را نشان داده است، اما کماکان بنا به دلایلی که عنوان شد، هنوز بدبینی سازنده‌ها به وضعیت سفید (خوش‌بینی کامل) تغییر وضعیت نداده است.
