قیمت‌های عجیب بازار مسکن از واقعیت تا آمار
در حالی‌که آبان ماه امسال، تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی، بازارهای اقتصادی با ریزش نرخ مواجه شدند و سطح بازدهی و نرخ رشد قیمت‌ها در بازار معاملات سهام، سکه و طلا، ارز و خودرو منفی شد و به تبع آن بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز براساس اعلام بانک مرکزی با سقوط شدید تورم ماهانه همراه شد، دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در گزارشی، تحولات قیمت مسکن استان‌های کشور در ۳۰ مرکز استان را اعلام کرد.
محتوای این گزارش دربردارنده برخی آمارهای باورنکردنی از سطح میانگین قیمت مسکن در بعضی استان‌های کشور از یکسو و همچنین کم‌نمایی در قیمت ساخت مسکن در فرآیند محاسبه سود ساخت‌و ساز از سوی سازنده‌ها است که در این گزارش از آن به عنوان بازدهی تولید مسکن یاد شده است. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد بین آمارهای فضایی اعلام شده در گزارشی که روز گذشته از سوی متولی بخش مسکن منتشر شد با آمارهای رسمی قبلی مربوط به بازار ملک از یکسو و تحقیقات میدانی انجام شده از بازار معاملات مسکن برخی مراکز استان‌های کشور از سوی دیگر شکاف قابل توجه وجود دارد.
این شکاف قیمتی میان آمارهای دولتی و قیمت‌های فروش بازار ملک حدود دو برابر برآورد می‌شود.
دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از سال ۸۹ در ابتدای هر ماه اقدام به انتشار آمارهای رسمی از تحولات قیمت و حجم معاملات فروش آپارتمان مربوط به ماه قبل می‌کرد. در قالب این گزارش‌ها همه داده‌های مربوط به تمام قراردادهای خرید وفروش واحدهای مسکونی از طریق سایت اطلاع‌رسانی وزارت راه وشهرسازی در قالب گزارش ماهانه تحولات بازار مسکن منتشر می‌شد. از مردادماه امسال، متولی بخش مسکن با بیان اینکه بازار معاملات تابستانی مسکن در شرایط التهاب و نابسامانی قرار دارد و انتشار آمار مربوط به میانگین قیمت و حجم معاملات فروش واحدهای مسکونی به صورت قبل می‌تواند منجر به افزایش این نابسامانی و التهاب شود برای چند ماه انتشار آمار را متوقف کرد. در آن زمان متولی مسکن اعلام کرد قصد دارد آمارها و تحلیل‌های مربوط به تحولات بازار مسکن در کشور را با نظم و ترتیب بهتری ارائه کند و گزارش‌های مربوط به تحولات بازار مسکن را به صورتی دقیق و همه‌جانبه‌نگر منتشر کند.
روز گذشته، متولی بخش مسکن در دولت نتایج داده‌های مربوط به ثبت قراردادهای خرید وفروش واحدهای مسکونی در سامانه رهگیری مسکن را در قالب یک گزارش آماری درباره تحولات کشوری بازار مسکن در آبان ۹۹ منتشر کرد. یک روز قبل از انتشار این گزارش، همچنین متولی بخش مسکن در گزارش شفاهی از تحولات کشوری مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور در حال حاضر را ۱۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اعلام کرد. این آمار، نوعی آمار باورنکردنی و فضایی از سطح متوسط قیمت مسکن در کشور را نشان می‌دهد. چرا که پیش از این مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود از تحولات قیمتی بازار معاملات مسکن کشور میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور در بهار ۹۹ را معادل ۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود. متولی مسکن در حالی در گزارش روز گذشته و اعلام شفاهی دو روز قبل متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور بر مبنای سطح میانگین قیمت واحدهای مسکونی در ۳۰ مرکز استان کشور را ۱۵ میلیون و۲۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود که در گزارش مرکز آمار ایران میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مراکز این استان‌ها نیز ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان اعلام شده بود.
مقایسه این آمارها یعنی آمار اعلام شده از سوی متولی بخش مسکن از یکسو و آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار نشان می‌دهد، براساس آمار متولی مسکن، میانگین کشوری قیمت مسکن براساس سطح متوسط قیمت مسکن در ۳۰ مرکز استان در فاصله بهار تا آبان امسال، معادل ۲۳۷ درصد رشد کرده است. همچنین بر مبنای میانگین قیمت هر مترمربع ۵ میلیون و۷۰۰ هزار تومانی مسکن در کشور در بهار ۹۹، که از سوی مرکز آمار منتشر شد میانگین قیمت مسکن در این فاصله تا آبان ماه (براساس آمار متولی مسکن) ۱۶۰ درصد رشد کرده است. گزارشی که روز گذشته در این زمینه منتشر شد از آنجا که دربردارنده آمارهای نجومی از سطح متوسط قیمت مسکن در استان‌های کشور بود، شوک تازه‌ای به بازار مسکن وارد کرد. در این گزارش قیمت‌های باورنکردنی از سطح میانگین قیمت مسکن در برخی مراکز استان‌های کشور اعلام شده است. برخی از این قیمت‌ها براساس واقعیت‌های بازار مسکن از یکسو و آمارهای رسمی که پیش از این از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد، بسیار بیشتر و برخی بسیار کمتر اعلام شده است.
در این میان برخی آمارهای نجومی از سطح متوسط قیمت مسکن مشاهده می‌شود. به عنوان مثال تحقیقات میدانی و همچنین اظهارات فعالان بازار مسکن شهر اهواز از جمله اعلام صریح فرشید پورحاجت، رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان اهواز نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن در این شهر حول و حوش مترمربعی ۱۰ میلیون تومان است. اما در آمار اعلام شده از سوی متولی مسکن میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر ۲۳ میلیون و۵۰۰ هزار تومان یعنی بیش از دو برابر رقم فعلی اعلام شده است. همچنین در حالی که بررسی‌ها و تحقیقات میدانی انجام شده نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر یزد حول و حوش ۴ میلیون تومان است این میزان در گزارش متولی بخش مسکن از وضعیت قیمت واحدهای مسکونی در آبان ماه در این شهر ۹ میلیون تومان اعلام شده است. این قیمت‌های فضایی مربوط به سطح متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی در آبان ماه یعنی درست همان ماهی است که بازارهای اقتصادی تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و همچنین کاهش انتظارات تورمی با ریزش مواجه شدند و حتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران که همواره پیشتاز تورم، التهاب و جهش قیمتی است، تورم مسکن به میزان قابل‌توجهی سقوط کرد. حال این سوال مهم ایجاد می‌شود که چگونه است که در این ماه سطح متوسط قیمت فروش مسکن در کشور براساس آمارهای منتشر شده از سوی متولی مسکن در مقایسه با آمار مرکز آمار ایران در این زمینه به فاصله بهار تا فصل پاییز ۳ برابر شده است؟
از این رو آمارهای اعلام شده از سوی متولی مسکن در این زمینه را می‌توان به عنوان آمارهای فضایی از قیمت مسکن در استان‌های کشور تعبیر کرد.
هر چند روز گذشته متولی مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد از آنجا که اولین بار است آمارهای مربوط به بخش مسکن به این صورت منتشر می‌شود مبنای قبلی در این زمینه در اختیار آنها قرار نداشته است تا با استفاده از آن بتوان میزان رشد قیمت‌ها را نسبت به قبل محاسبه و راستی‌آزمایی کرد. با این حال، گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن کشور که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کشور در فصل بهار را ۵ میلیون و۷۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود نشان می‌دهد سه برابر شدن میانگین کشوری قیمت مسکن در پاییز نسبت به بهار براساس اعلام متولی مسکن آماری باورنکردنی و فضایی است.
در شرایطی که میانگین قیمت مسکن اعلام شده در این گزارش در برخی از استان‌ها فضایی و باورنکردنی است برخی آمارهای دیگر پایین‌تر از واقعیت بازار اعلام شده است. با این حال، در همین گزارش فارغ از اینکه میانگین کشوری قیمت مسکن عدد باورنکردنی اعلام شده است، اما میانگین قیمت اعلام شده در برخی از مراکز استان‌ها نزدیک به واقعیت بازار مسکن آن‌هاست.
به عنوان مثال در حالی‌که در این گزارش میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ارومیه معادل ۷ میلیون و۶۰۰ هزار تومان اعلام شده است تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این میزان هم‌اکنون حول و حوش ۷ میلیون و۵۰۰هزار تومان است. در حالی‌که میانگین قیمت مسکن در کشور براساس اعلام متولی مسکن با بزرگ‌نمایی همراه شده است و عددی باورنکردنی و مورد انتقاد کارشناسان و فعالان بازار مسکن است، در این گزارش متولی مسکن متغیر دیگری را مورد بررسی قرار داده است.
در این گزارش متغیری با عنوان بازدهی تولید مسکن یا همان حاشیه سود بسازوبفروش‌ها از فعالیت‌های ساختمانی مورد بررسی قرار گرفته است. بازدهی تولید مسکن یا همان سود بساز وبفروش‌ها از مابه‌التفاوت قیمت تمام شده ساخت مسکن و قیمت فروش واحدها به دست می‌آید. در این گزارش در حالی‌که میانگین کشوری قیمت مسکن بزرگ‌نمایی شده اما قیمت ساخت مسکن دچار کم‌نمایی شده است. در این گزارش اعلام شده است: بازدهی تولید مسکن در سال ۹۵ در شهر تهران با استناد به داده‌های بانک مرکزی در گزارش فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی ۱۲۰درصد بوده است که این میزان پیش از این ۷۰ درصد بوده است.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد سهم قیمت زمین در هزینه ساخت یک مترمربع بنای آپارتمانی در سال ۹۵ برابر با ۲ میلیون و۳۷۰ هزار تومان بوده است. این در حالی است که در همین سال هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به طور متوسط براساس اعلام بانک مرکزی معادل یک میلیون و ۲۲۳ هزار تومان بوده است که بر این اساس میانگین قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع مسکن در تهران در سال ۹۵ حول و حوش ۳ میلیون و۶۰۰ هزار تومان بوده است. در آن زمان میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان هم معادل ۴ میلیون و۴۰۰ هزار تومان بوده است. بر این اساس حاشیه سود سازنده‌ها که متولی بخش مسکن در گزارش خود از آن با عنوان بازدهی تولید مسکن یاد کرده است ۲۵ درصد می‌شود و با رقم اعلام شده از سوی متولی مسکن که ۱۲۰ درصد بوده است بسیار فاصله دارد.
یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس آنچه متولی مسکن براساس آن بازدهی تولید مسکن را در سال ۹۵ در شهر تهران ۱۲۰ درصد محاسبه و اعلام کرده است نشان می‌دهد متولی مسکن در این محاسبه سهم زمین از هزینه تمام شده ساخت مسکن را کمتر از آنچه هست در نظر گرفته وهمچنین میانگین قیمت فروش مسکن در سال ۹۵ را هم بیشتر از آنچه در سال ۹۵ بوده است محاسبه کرده است. این فرمول به کار گرفته شده از سوی متولی مسکن باعث شده است که بازدهی تولید مسکن به ۱۲۰ درصد برسد که بسیار با واقعیت بازار ساخت‌وساز فاصله دارد وبرآورد «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این میزان در واقعیت معادل ۲۵ درصد بوده است.
این برآوردها براساس داده‌ها و آمارهای رسمی بانک مرکزی مربوط به فعالیت‌های ساختمانی در سال ۹۵ محاسبه شده است ضمن اینکه برای سال ۹۸ بانک مرکزی گزارشی از بازدهی فعالیت‌های ساختمانی منتشر نکرده است.اما به دلیل سبقت جهش قیمت زمین از جهش قیمت مسکن در سال ۹۸ بسیار بعید به نظر می‌رسد که حتی در سال ۹۸ که دوره اوج جهش قیمت مسکن در شهر تهران بود حاشیه سود بسازوبفروش‌ها به ۶۰درصد هم برسد. کارشناسان معتقدند به رغم آنکه عزم متولی بخش مسکن برای اعلام مجدد آمارهای بخش مسکن قابل قبول است، اما چنانچه آمارهایی که درباره متغیرهای بازار مسکن اعلام می‌شود با واقعیت‌های بازار مطابق نباشد این اقدام نمی‌تواند اثر مثبتی بر جای بگذارد. به‌خصوص در وضعیت فعلی که بازار مسکن در حال تغییر فاز و حرکت به سمت دوره پساجهش و رسیدن به ثبات وآرامش است.
مقایسه دسترسی مسکن در ایران وآمریکا
در این گزارش همچنین نسبت درآمد سرانه به میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در چند کشور مورد اشاره قرار گرفته است. آمارها نشان می‌دهد در حال حاضر میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در ایران حدود یک نهم درآمد سرانه در کشور است. این میزان در آمریکا برابر با یک بیست ودوم است. در کانادا و آلمان نیز این نسبت برابر با یک دهم است. کارشناسان می‌گویند اگرچه بین کشور ایران و دو کشور کانادا و آلمان به لحاظ نسبت درآمد سرانه به متوسط قیمت مسکن فاصله چندانی وجود ندارد اما به دو دلیل عمده مردم در این دو کشور برخلاف ایران به راحتی قادر به تامین مسکن هستند. اولین دلیل به دسترسی آنها به تسهیلات موثر با سقف بالا و دوره بازپرداخت طولانی مربوط می‌شود و دومین عامل مربوط به بالا بودن سطح درآمد سرانه آنها و امکان بیشتر به منظور پس‌انداز از سوی آنها وخانه‌دار شدن از این مسیر است.
نرخ بی‌سابقه هزینه مسکن
در این گزارش همچنین سهم مسکن در هزینه خانوارهای شهری در کشور مورد بررسی قرار گرفته است. داده‌های ارائه شده نشان می‌دهد سهم مسکن در هزینه خانوارهای شهری در ۱۰ سال گذشته بی‌سابقه بوده است و از ۳۱ درصد در سال ۸۸ به ۳۶ درصد در سال ۹۸ رسیده است. سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در شهر تهران و در کلیه مناطق شهری کشور از سال ۹۲ تا سال ۹۵ نیز روند نزولی داشته است. از سوی دیگر سهم ارزش افزوده بخش مسکن از سال ۸۸ تا سال ۹۸ از ۷/ ۷ درصد به ۷/ ۴درصد کاهش یافته است.
