چرا تورم ملکی اطراف تهران از پایتخت جلو زد؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد در نتیجه تورم شدید مسکن در شهرهای جدید پردیس و پرند، بخش زیادی از تقاضای مصرفی و خانه‌اولی که در سال‌های اخیر و بعد از جهش شدید قیمت در شهر تهران، برای خانه‌دار شدن به این شهرهای حومه‌ای مهاجرت کردند، هم‌اکنون از بازار مسکن این شهرها نیز به بیرون رانده شدند که تورم ملکی شدید و افزایش محسوس قیمت مسکن در این دو شهر جدید در ماه‌های اخیر دلیل این موضوع است. این شرایط باعث شده است عملا سنگر آخر خریداران مصرفی به‌ویژه خانه‌اولی‌ها نیز در این شهرهای جدید، با تهدید جدی مواجه شود و به دنبال آن وزن خریدهای سرمایه‌ای از بازار مسکن حومه در مقایسه با تقاضای خرید مصرفی، به میزان چشمگیری افزایش یابد. به دنبال این شرایط، در مقابل، وزن خریدهای مصرفی از بازار مسکن حومه به میزان محسوسی افت کرده است.

قیمت مسکن در پرند و پردیس

بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین وضعیت بازار معاملات مسکن در شهر جدید پردیس با استناد به فایل‌هایی که هم‌اکنون به بازار مسکن این شهر حومه‌ای عرضه شده است، نشان می‌دهد در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در این شهر، برای واحدهای مسکن مهر، حول وحوش 30 تا 35میلیون تومان است. این قیمت مربوط به واحدهای مسکن مهر آماده و قابل سکونت است. این در حالی است که قیمت هر مترمربع از این واحدها در نیمه اول سال جاری حول وحوش متوسط 16میلیون تومان بود. از سوی دیگر این تحقیقات میدانی نشان‌دهنده آن است که هر مترمربع واحدهای مسکونی معمولی و شخصی‌ساز (غیرمسکن مهر) در شهر جدید پردیس به‌طور متوسط حدود 49 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است؛ درحالی‌که متوسط قیمت هر مترمربع از این واحدهای مسکونی در نیمه اول سال جاری حدود 30میلیون تومان بود.

در شهر جدید پرند نیز، اطلاعات قیمتی مندرج در فایل‌های فروش آپارتمان‌هایی که به تازگی به بازار مسکن این شهر عرضه شده است از رسیدن متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر به حول و حوش 20میلیون تومان خبر می‌دهد؛ این واحدها در نیمه اول سال جاری به‌طور متوسط حول و حوش 10 میلیون و800 هزار تومان برای هر مترمربع، قیمت‌‌گذاری شدند. واحدهای مسکونی شخصی‌ساز و غیرمسکن مهر نیز که در نیمه اول سال جاری به‌طور متوسط به ازای هر مترمربع حدود 15میلیون تومان قیمت‌گذاری و معامله می‌شدند هم‌اکنون برای هر مترمربع به محدوده قیمتی میانگین 28میلیون تومان رسیده‌اند.

این قیمت‌ها و مقایسه آنها با شرایط ابتدای سال جاری نشان می‌دهد، متوسط قیمت مسکن در این دو شهر جدید حومه‌ای و پرتقاضای تهران، در مقطع زمانی پایان سال1401، به‌طور متوسط حول و حوش 100درصد نسبت به 6ماه اول سال، افزایش قیمت داشته‌اند. این شرایط نشان می‌دهد، تورم حومه پایتخت از تورم مسکن شهر تهران عملا سبقت گرفته است. اگرچه آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه امسال هنوز منتشر نشده است، اما با استناد به آخرین آمارها درباره تحولات قیمت مسکن شهر تهران در ماه ابتدایی زمستان1401، متوسط قیمت مسکن در تهران، زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته حول و حوش 60درصد افزایش داشته است.

کاهش فاصله قیمت تهران و حومه

این سبقت تورمی در بازار مسکن حومه نسبت به بازار مسکن تهران، منجر به تغییر نسبت قیمت مسکن پایتخت به این دو شهر جدید پرتقاضا به لحاظ تقاضای خرید مسکن در اطراف پایتخت شده است. از سوی دیگر، این کاهش فاصله، کمترین فاصله یا رکورد تاریخی کمترین فاصله قیمت مسکن بین پایتخت و شهرهای حومه‌ای آن (پرند و پردیس) محسوب می‌شود که دست‌کم در 12سال گذشته بی‌سابقه بوده است. هم‌اکنون نسبت قیمت مسکن شهر تهران به شهر جدید پردیس به 9/ 1برابر رسیده است. به این معنا که متوسط قیمت مسکن شهر تهران هم‌اکنون 9/ 1برابر متوسط قیمت مسکن در شهر جدید پردیس است. این نسبت بین دو شهر تهران و شهر جدید پرند به 9/ 2برابر رسیده است.

نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس در شرایطی هم‌اکنون به 9/ 1برابر کاهش یافته است که این نسبت در اوایل دهه90 که پروژه‌های مسکن مهر در این شهر جدید در حال احداث بود، 3 برابر بود. به این معنا که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در این مقطع زمانی 3برابر میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس بود. (میانگین قیمت مسکن در این شهر جدید یک‌سوم متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بود). این میزان در دوره اوج جهش قیمت مسکن شهر تهران یعنی در سال 99، به 2/ 3 برابر افزایش یافت. اما رفته‌رفته همزمان با استمرار جهش قیمت مسکن در شهر تهران، افزایش فاصله قیمت مسکن با قدرت خرید متقاضیان و همچنین رشد شدید اجاره‌بها در پایتخت، ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن و بعد از آن تقاضای اجاره‌نشینی، در مقیاس گسترده به شهرهای جدید اطراف تهران، هجوم برد.

این هجوم تقاضا منجر به کاهش تدریجی فاصله قیمت مسکن شهر تهران با متوسط قیمت مسکن در شهرهای جدید پرند و پردیس شد. در سال1400، این فاصله برای شهر پردیس به 8/ 2برابر کاهش یافت؛ در حال حاضر نیز این فاصله به کمترین حد تاریخی خود یعنی 9/ 1برابر رسیده است که کمترین فاصله قیمتی بین میانگین قیمت مسکن شهر تهران و متوسط قیمت مسکن شهر جدید پردیس از ابتدا تاکنون بوده است.

نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به شهر جدید پرند نیز در ابتدای دهه90 معادل 6/ 3برابر بود. در دوره اوج جهش قیمت مسکن یعنی در سال99 این میزان به 2/ 5برابر افزایش یافت؛ اما هم‌اکنون به کمترین حد تاریخی خود از ابتدا تاکنون یعنی 9/ 2برابر رسیده است. دلیل اصلی این کاهش فاصله به سبقت تورم ملکی در این دو شهر از تورم ملکی پایتخت در مقطع زمانی فعلی مربوط می‌شود. در واقع این کاهش فاصله از محل رشد شدیدتر قیمت مسکن این دو شهر جدید نسبت به رشد قیمت مسکن در شهر تهران رخ داده است.

سه علت یورش تقاضا به حومه

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی سه علت عمده سبقت تورم ملکی پرند و پردیس نسبت به تورم مسکن شهر تهران و کاهش شدید فاصله قیمت این دو شهر جدید نسبت به قیمت مسکن در شهر تهران، در نتیجه یورش مجدد تقاضا به این شهرها خبر می‌دهد.

در واقع، آنچه موجب کاهش تاریخی فاصله متوسط قیمت مسکن شهر تهران با متوسط قیمت مسکن در پرند وپردیس شده است به یورش مجدد تقاضا به این دو شهر جدید و حومه‌ای در نیمه دوم سال جاری به‌ویژه زمستان امسال، مربوط می‌شود.

در این زمینه هم سه دلیل مهم و موثر ایفای نقش کرده است. علت اول به کاهش شدید عرضه فایل فروش در شهر تهران و نبود واحدهای مسکونی مورد نظر طیف متقاضی خرید که عمدتا سرمایه‌گذار هستند، مربوط می‌شود. در یکی دو ماه گذشته، فایل فروش به‌شدت در محلات و مناطق مصرفی شهر تهران کمیاب و بعضا نایاب شده است. این موضوع یکی از مهم‌ترین عواملی است که باعث شد طیف گسترده‌ای از این متقاضیان که عمدتا سرمایه‌گذار هستند به سمت شهرهای جدید اطراف پایتخت بروند و خرید خود را از این بازار انجام دهند. تحقیقات انجام‌شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شهرهای جدید اطراف پایتخت، مشکلی از بابت کمبود فایل فروش، مشابه شرایطی که هم‌اکنون در محلات و مناطق مختلف شهر تهران به‌ویژه مناطق مصرفی، رصد می‌شود، وجود ندارد.

علت دوم یورش دوباره تقاضا به شهرهای جدید اطراف تهران، به سطح حداقلی بودجه مورد نیاز برای خرید آپارتمان در پایتخت و مقایسه آن با کف قیمت خرید آپارتمان در شهرهای جدید اطراف تهران مربوط می‌شود. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» براساس اطلاعات درج‌شده در محدود فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون متقاضیان خرید مسکن در پایتخت برای خرید یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی با عمربنای حول و حوش 10سال (آپارتمان میانسال)، در نیمه جنوبی پایتخت دست‌کم به بودجه‌ای معادل 4میلیارد تومان نیاز دارند.

این در حالی است که بودجه خرید چنین آپارتمانی در شهر جدید پردیس هم‌اکنون به‌طور متوسط بین 2 تا 3میلیارد تومان و در پرند بین 1 تا 2میلیارد تومان است. بنابراین به‌طور متوسط متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران که عمدتا سرمایه‌گذار هستند با نیمی از کف بودجه مورد نیاز برای خرید آپارتمان در نیمه جنوبی پایتخت، می‌توانند در این دو شهر جدید اقدام به خرید مسکن کنند. سومین علت نیز مربوط به چشم‌اندازی است که طیف سرمایه‌گذار ملکی از آینده بازار مسکن شهرهای حومه‌ای دارد. سرمایه‌گذاران معتقدند اگر زمانی به واسطه بهبود وضعیت قدرت خرید، بازار مسکن از حالت رکود معاملاتی فعلی خارج شود وگروهی از متقاضیان مصرفی به قصد خرید وارد بازار شوند، انجام معامله در بازار مسکن حومه به واسطه مناسب‌تر بودن سطح قیمت‌ها نسبت به شهر تهران راحت‌تر وسریع‌تر وهمچنین با بازدهی بیشتری همراه خواهد بود.

اما گذشته از این سه دلیل اولیه در یورش تقاضای خرید به دو شهر جدید حومه تهران، یک علت ثانویه که در واقع معلول سه علت اول است نیز در سبقت تاریخی تورم حومه از پایتخت موثر بوده است. تورم تند مسکن در شهرهای حومه‌ای و رشد سریع‌تر قیمت آپارتمان در این دو شهر جدید نسبت به تورم ملکی تهران در هفته‌های اخیر، یکی دیگر از عواملی است که به رشد تقاضای خرید مسکن در این شهرها دامن زده است.

علامت هشدار به سیاستگذار

وضعیت فعلی بازار مسکن حومه تهران که مهم‌ترین مشخصه آن رشد بسیار تند قیمت‌ها در جبهه آخر خریداران مصرفی مسکن به‌ویژه خانه‌اولی‌هاست، نشان‌دهنده روشن شدن چراغ خطر و آلارم هشدار به سیاستگذار مسکن است. بازار مسکن شهرهای جدید و حومه‌ای در حالی دنده معکوس قیمتی کشیده و قیمت مسکن به‌شدت در آن افزایش یافته است که هم‌اکنون بخش قابل توجهی از خریداران مصرفی که پیش از این به‌دلیل ضعف شدید قدرت خرید از بازار مسکن تهران به حومه پرتاب شده بودند از بازار مسکن این شهرها نیز به بیرون رانده شدند. این شرایط تبعات بسیار ناگواری برای بازار مسکن و متقاضیان مصرفی دارد. از سوی دیگر این شرایط به سیاستگذار یادآوری می‌کند که لازم است موتور تورمی مسکن در وهله اول از بیرون این بازار خاموش و انتظارات تورمی و همچنین تورم بالا مهار شود. در گام بعد، خریدهای سرمایه‌ای که از عوامل افزایش سرعت رشد قیمت‌ها در بازار مسکن است، شامل عوارض یا مالیات سالانه شود. نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایطی که در سال‌های اخیر عمدتا 70درصد خریدهای ملکی از بازار مسکن حومه تهران مربوط به خریدهای مصرفی بود این میزان هم‌اکنون به حول و حوش 20درصد کاهش یافته است. برعکس وزن خریدهای سرمایه‌ای در این دو شهر جدید از نزدیک 30درصد سال‌های اخیر هم‌اکنون به محدوده 80درصدی رسیده است. هم‌اکنون متوسط مبلغ رهن کامل هر مترمربع آپارتمان (مسکن مهر) در شهر جدید پردیس به حول و حوش 4 تا 5 میلیون تومان و شهر جدید پرند به حول و حوش 2 تا 3 میلیون تومان افزایش یافته است.