بازار مسکن نیازمند درمان نه مُسکن

امسال اما علیرغم اقداماتی نظیر طرح‌های نظارتی و مصوباتی در خصوص حداکثر میزان افزایش اجاره‌بها و ... فشارها بیشتر از هر سال دیگری‌ است؛ مشکلی که قطعا به مالکان واحدهای مسکونی بازنمی‌گردد که بسیاری از آنها هم تمام یا بخشی از درآمد خود را از محل اجاره بها تامین کرده و قاعدتا به واسطه افزایش هزینه‌ها، به دنبال تراز کردن سبد درآمد-هزینه خود هستند.

 تبدیل مِلک، اعم از زمین و مسکن و مغازه، به کالایی سرمایه‌ای، در ایران پیشینه‌ای زیاد دارد اما این وضعیت در دوره‌ای که اعتماد مردم نسبت به بازارهای رایج مالی نظیر بورس، در سایه مدیریتی ناصواب، به شدت ریزش کرده است، شرایط جدیدی را تجربه می‌کند. افزایش قیمت ملک در سراسر کشور به ویژه شهرهای بزرگ، منجر به رشد بسیار زیاد در ودیعه و اجاره بها شد؛ رشدی فاقد توازن و مدیریت نشده که به کوچ اجباری شمار کثیری از مستاجران انجامید.

این روزها، در شیراز هم مانند دیگر نقاط کشور، بازار مسکن همچنان دچار آشفتگی است و هیچ برنامه مشخصی برای نظارت و کنترل این بازار وجود ندارد؛ به نظر می‌رسد فنر بازار مسکن، بعد از فشرده شدن اجباری در دوران شیوع کرونا، اکنون رها شده است.

بررسی میدانی خبرنگار ایسنا پیرامون بازار اجاره بهای مسکن در شیراز نشان می‌دهد که تورم، نبود امنیت سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای مالی، فشار دو ساله بر مالکان در خصوص مهار اجاره بها طی دوره شیوع کرونا و .... و نبود سیاست‌های مدون و اثرگذار مدیریتی برای کنترل و نظارت، منجر به رشد شدید هزینه اجاره و تعیین قیمت‌هایی بعضا نجومی برای رهن و اجاره واحدهای مسکونی شده است.

در یکی از بنگاه‌های املاک مستاجری که خود را امامی معرفی کرد، گفت: تصور می‌کنم در شیراز بالا و پایین شهر دارد یکی می‌شود، شاید باورش برای افرادی که خود مالک خانه هستند سخت باشد اما گاهی در همین فضای مجازی و سایت دیوار خانه‌هایی در بالا شهر شیراز می‌بینم که خوش قیمت تر از خانه‌ای در مرکز و شرق شهر است.

شاید در زمانی نه چندان دور، در هر محله تنها یک بنگاه وجود داشت و گاهی هم مغازه‌داران خوشنام و معتمد، کار واگذاری خانه را به مستاجر یا خریدار، عهده‌دار بودند؛ معاملات شکلی رسمی نداشت و یک برگ قولنامه با امضاء چند شاهد، کار یک سند معتبر را بهتر و مطلوب‌تر پیش می‌برد، اما امروز به یمن درآمد سرشار دلالی، که بسیاری را ظرف مدت کوتاهی از فرش به عرش رسانده، در همه نقاط شیراز شاهد حضور پر و پیمانِ بنگاه‌های ملکی و اتومبیل هستیم .

در یکی از این بنگاه‌های انتهای خیابان پاسداران شیراز، خانمی مشغول صحبت با یکی از بنگاه‌داران بود؛ بنگاهی در پاسخ به مشتری که سراغ خانه‌ای اجاره‌ای حوالی میدان معلم را می‌گرفت تا هم به محل کار خودش هم به محل تحصیل دو فرزندش نزدیک باشد، گفت:  دو خانه برای رهن کامل دارم؛ هر دو واحدهای دو خوابه و قیمت رهن هم یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است! و لبخندی جای نقطه پایان کلامش گذاشت. خانم دژم، در تفکر و نگران، بنگاه را ترک کرد.

مقابل در بنگاه دیگری در غرب شیراز، با زن و مردی که بحثشان بر سر اجاره خانه بود، هم کلام می‌شوم؛ مرد گفت: صاحبخانه ما خارج از کشور است و امسال موافقت کرد که ۶۰ میلیون رهن و ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره بگیرد، اما بنگاهی بعد از اطلاع، تلاش کرد تا نظر صاحبخانه را تغییر دهد و به او پیشنهاد داده که این مستاجر را جواب کن خودم خانه را با ۱۲ میلیون تومان اجاره می‌دهم!!

اینکه چرا بعضی از باصطلاح مشاوران املاک، آتش بیار معرکه‌ای شده‌اند که روزی ممکن است دامن خودشان را هم بگیرد را باید در وسوسه درآمد بیشتر دید؛ درآمدی که هزینه زیادی برای کسب آن متحمل نمی‌شوند، دلالی خانه و اتومبیل؛ شغلی که در کمتر کشوری مشابه آن را می‌توان یافت، چه به واسطه راحتی کار چه از نظر میزان درآمد سرشار آن!!

بنگاه‌های مناطق مرکزی، نسبتا شلوغ و پر آمد و شد بود، اگرچه بسیاری از مراجعان به دنبال محل کسب و کار بودند تا زندگی؛ اما وضعیت قیمت‌ها تقریبا در مرکز شهر هم نسبت به سال گذشته بین ۴۰ تا ۷۰ درصد افزایش داشته است؛ موضوعی که در مناطق شرقی، جنوبی و شمالی شیراز هم مصداق دارد؛ بلوار مدرس و سرداران و عدالت و رحمت و پاسارگاد و تخت جمشید و ... ندارد؛ همه جا آسمان افزایش قیمت اجاره بها، یک رنگ شده و قیمت‌ها به هم نزدیک شده است. البته در محدوده‌هایی نظیر ارم، قصردشت، مناطقی از معالی‌آباد، میرزای شیرازی و ... که خانه‌های لوکس را می‌توان سراغ گرفت، قیمت رهن بعضا به اندازه پول خرید یک خانه است و اجاره ماهیانه به اندازه حقوق یک کارمند عالی‌رتبه شرکت نفت!!

این روزها، وضعیت اجاره خانه در شیراز بسیار سخت و نگران کننده است اما در میان همین آشفته بازار، هستند انسان‌هایی که در قامت مالک یا بنگاه‌دار، منصفانه رفتار کرده و با رعایت حال مستاجر، به درآمد خود نیم نگاهی دارند.

مشاوران املاک توان کنترل ١٠٠ درصدی بازار ملک را دارند

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز نیز در گفت‌وگو با ایسنا مدعی شد که بازار املاک در کل کشور را می‌توان با کمک و از طریق مشاوران املاک به شکل ١٠٠ درصدی کنترل کرد؛ مشروط بر اینکه تنظیم قولنامه تنها توسط این گروه دارای پروانه و مجوز انجام شود.

شهرام نامداری در خصوص افزایش اجاره بهای مسکن، ضمن بیان اینکه معمولا هر ساله افزایش مبلغ اجاره بها با نرخ تورم مطابقت داده شده است، ادامه داد: البته چند سال است که مردم مبالغ رهن و اجاره را مطابق نیازهای شخصی خود تعیین می‌کنند؛ مثلا اگر جایی مستاجر باشند یا تسهیلاتی داشته باشند بر اساس این موارد، خرید و فروش و یا رهن و اجاره مسکن خود را تعیین می‌کنند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز عنوان کرد: مشاوران املاک هم چند سال قیمت گذاری در زمینه خرید و فروش و مسکن رهن و اجاره را انجام می‌دادند، که کارایی خوبی هم داشت، اما طی سال‌های اخیر مشاوران املاک دیگر نمی‌توانند قیمت‌گذاری کنند، اکنون هم قیمت گذاری و پیشنهاد قیمت از دست مشاوران املاک گرفته شده و مردم ملک خود را بر اساس نیازهای شخصی قیمت‌گذاری و از طریق شبکه‌های اجتماعی و مجازی در دسترس قرار می‌دهند که متاسفانه هیچ کنترلی هم بر این امر به ویژه سایت دیوار وجود ندارد.

نامداری، ارائه قیمت ملک به صورت کاذب از طریق فضای مجازی را یک معضل بزرگ عنوان و اضافه کرد: از آنجا که مردم شیراز به میهمان نوازی و مهربانی معروف هستند، تصمیم گرفته شد پویشی تحت عنوان "پویش مهربانی" راه‌اندازی و طی آن از مشاوران املاک درخواست شد که اطلاعیه یا بنرهایی روی در یا شیشه واحد خود نصب کنند؛ از مالکان هم تقاضا کردیم که برای تمدید قرارداد رهن و اجاره با همشهریان خود تعامل داشته باشند.

او با ابراز خرسندی از اینکه بر اساس بازدیدها، پویش مهربانی در شیراز بازدهی بسیار خوبی داشته است، گفت: با همراهی و هماهنگی استاندار محترم نیز پوسترهایی در چهارراه‌ها، جلوی فرمانداری و استانداری نصب شد تا مالکان مهربانانه‌تر با مردم راه بیایند.

به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز، قراردادهای تمدید اجاره بها در سال‌های قبل بدین صورت بود که حدود ٣٠-٤٠ درصد افزایش قیمت تعیین می‌کردند و با میانجی‌گری مشاوران املاک با ٢٠ تا ٢٥ درصد موافقت می‌شد، اما اکنون فضای مجازی و سایت دیوار این نوع قیمت‌گذاری را برهم زده است.

نامداری ادامه داد: سامانه‌ای برای مراجعه افراد برای دریافت کد رهگیری و مراجعه نکردن به مشاوران املاک برای برخی از کارهای قرارداد و خرید و فروش راه‌اندازی شده که اقدامی مطلوب است اما نیازمند تقویت است و یکسری موارد از جمله ارائه قیمت اولیه و پیشنهاد اجاره بها و خرید وفروش در هر منطقه شهری را هم باید ارائه کند.

او در پاسخ به اینکه آیا طرح نهضت ملی مسکن به کنترل اجاره بها به واسطه عرضه زیاد مسکن کمک می‌کند؟ گفت: ابتدا باید آسیب شناسی کرد. بنده به صراحت اعلام می‌کنم که بازار املاک را از طریق مشاوران املاک می‌توان به شکل ١٠٠ درصدی و در کل کشور کنترل کرد، به شرطی که تنها مشاوران املاک قولنامه تنظیم کنند؛ اما وقتی قولنامه را تعاونی‌ها، واسطه گرها، دلالان و سامانه‌ها و ...تنظیم می‌کنند، نمی‌توان از مشاوران املاک گله‌مند بود و این یک معضل است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز خاطرنشان کرد که قیمت‌گذاری اولیه و پیشنهاد قیمت در هر منطقه، بهترین راهکار کنترل بازار املاک و اجاره بها است.

اجاره خانه تابع فضای مجازی و مشاور املاک نیست 

یک کارشناس مسکن در شیراز نیز معتقد است که مشاوران املاک و فضای مجازی تاثیری بر اجاره خانه و افزایش و کاهش آن ندارند، اگر تاثیر داشتند، راحت تر می‌شد قیمت‌ها را جابه جا کرد.

علی عباسی در گفت‌وگو با ایسنا بیان کرد: معمولا قیمت کالا براساس میزان عرضه و تقاضا مشخص می‌شود؛ قیمت مسکن هم از این قاعده مستثنا نیست؛ مسکن در اختیار مردم قرار دارد و تنها راه تعیین قیمت اجاره یا فروش آن این است که ببینیم چه میزان تقاضا وجود دارد و چه تعداد افراد می‌خواهند نسبت به فروش و اجاره آن اقدام کنند.

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: ٩٩ درصد بازار مسکن در ایران دست مردم بوده و به همین دلیل مکانیزم بازار است که قیمت را مشخص می‌کند.

او توضیح داد: به عنوان مثال؛ اگر من قیمت اجاره بهای ملک خود را ١٠٠ میلیون تومان رهن و ١٠ میلیون تومان اجاره ماهیانه تعیین کنم، بدین معنا نیست که بلافاصله با این قیمت مشتری خواهد داشت؛ بلکه مستاجر از قبل تمام بازار را میدانی پیگیری کرده و اگر این قیمت منطقی نباشد، قطعا به سراغ ملک دیگری می‌رود و به ناچار من هم باید به قیمتی که در بازار وجود دارد، ملک را به اجاره بگذارم.

عباسی ادامه داد: عنوان می‌شود که مشاوران املاک موجب افزایش قیمت اجاره بها شده‌اند، هرچند که برخی مواقع ممکن است شیطنت برخی مشاوران املاک در خصوص یک ملک خاص به ویژه برای فروش منجر به این تغییر شده و قیمت یک ملک بالاتر برود اما مشاورین املاک تنها واسطه هستند و نقشی در افزایش قیمت اجاره بها ندارد.

این کارشناس مسکن ادامه داد: از طرفی مشاورین املاک هم عنوان می‌کنند که فضای مجازی و شبکه‌های اجتماعی موجب افزایش اجاره بهای مسکن در شهرها به ویژه کلانشهر شیراز شده‌اند، اما این مهم هم تاثیری ندارد که اگر تاثیر داشت راحت تر می‌شد قیمت‌ها را جابجا کرد.

او تاکید کرد: با سیاست‌های فعلی امکان کنترل بازار مسکن وجود ندارد و هرگونه اقدام برای کنترل بازار مسکن به ضرر مستاجران خواهد بود و تنها راه حل، اقدامات دراز مدت و تولید مسکن به اندازه کافی به ویژه برای قشر متوسط جامعه است تا فشار بر بازار اجاره بها کمتر شود.

عباسی گفت: قیمت‌های اجاره بها اندازه‌ای افزایش پیدا کرده که فردی که در یکی از نقاط نسبتا مرغوب شیراز طی ١٠ سال ساکن بوده با افزایش اجاره بها تصمیم به سکونت در نقطه متوسطه به پائین شهر می‌گیرد، در آنجا هم با افزایش اجاره بها مجبور به رفتن به سمت نقاط کم برخوردار شده و در نهایت به حاشیه منطقه شهری رانده خواهد شد.

این کارشناس مسکن در شیراز خاطرنشان کرد که در واقع این فرآیند افزایش اجاره بهای مسکن، موجب به حاشیه رانده شدن افراد و اجبار در انتخاب محل سکونت شده است.

اجرای طرح نهضت ملی تاثیر کاهشی بر قیمت مسکن دارد

مدیرکل دفتر فنی استانداری فارس نیز معتقد است که اجرای طرح نهضت ملی مسکن عاملی موثر و کمک کننده در ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن در شهرها محسوب می‌شود.

امیرحسین جمشیدی در گفت‌وگو با ایسنا با بیان اینکه تولید مسکن انبوه به کاهش قیمت مسکن کمک می‌کند، به سیاست کلی دولت در ارتباط با طرح نهضت ملی مسکن اشاره و عنوان کرد: فرآیند اجرای این طرح شهرستان‌های مختلف آغاز شده است.

او همچنین با بیان اینکه در اکثر شهرهای فارس زمین برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن تامین و عملیات اجرایی واحدهای مسکونی این طرح آغاز شده است، افزود: با توجه به اینکه زمین اجرای این طرح رایگان است و قیمت زمین تاثیری بر آن ندارد، لذا اجرای این طرح به کاهش قیمت تمام شده مسکن کمک می‌کند.

مدیرکل دفتر فنی استانداری فارس ادامه داد: البته در راستای طرح جوانی جمعیت به خانوار دارای سه فرزند زمین به قیمت تمام شده دولتی واگذار می‌شود. از طرفی برای نخبگان نیز بسته تشویقی برای در اختیار گذاشتن زمین به آنها پیش‌بینی شده است.

او خاطرنشان کرد: قیمت تمام شده هر واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن به چند عامل از جمله آماده سازی بستگی دارد و در این راستا حداکثر تلاش شده تا سایت اجرای طرح در موقعیتی انتخاب شود تا قیمت تمام شده و آماده سازی زمین به حداقل ممکن کاهش پیدا کند.

مدیرکل دفتر فنی استانداری فارس خاطرنشان کرد: در بحث قیمت ساخت هم، قیمت تمام شده‌ای به صورت ملی اعلام شده که همین قیمت هم به مناقصه گذاشته می‌شود و در واقع تمام تدابیر اندیشیده شده است تا به حداقل قیمت برسد.

به گفته جمشیدی، تفاوت ابتکاری اجرای این طرح در فارس این بوده که جایی که با کمبود زمین مواجه بودیم به گروه‌های هدف زمین به صورت گروهی واگذار کرده‌ایم که تا مرحله اسکلت خود بنیاد مسکن می‌سازد و پس از آن به متقاضیان واگذار می‌شود.

تلاش دولت برای ساماندهی بازار مسکن در شیراز

به گزارش ایسنا، در روزهای پایانی خرداد؛ گشت‌های نظارتی به تولی‌گری اداره کل راه و شهرسازی در شیراز ایجاد شد تا برای ساماندهی بازار اجاره خانه وارد کارزار شوند؛ گشت‌هایی که در بعضی از بازدیدهایشان، مدیرکل همراهیشان کرد و عکسی هم به یادگار گرفت.

راه‌اندازی این گشت‌ها در نهایت به بررسی وضعیت قراردادهای اجاره بها می‌انجامد تا مشخص شود که آیا مالک و بنگاهدار، سقف ۲۰ درصدی افزایش اجاره بها نسبت به سال گذشته را رعایت کرده‌اند یا نه؟ نوش‌دارویی که قطعا حال مستاجری که قراردادی بسته است را خوب نمی‌کند اما شاید به آنهایی که همچنان به دنبال خانه هستند، امیدی به کم شدن سقف‌های تعیینی توسط مالکان نه چندان منصف و برخی بنگاه‌داران نا مشاور، پیدا کنند.

تلاش دستگاه‌های دولتی برای کنترل بازار مسکن، اگرچه به شکل مقطعی اثراتی محدود خواهد داشت اما این آثار تا زمان پیدا شدن راهکارهایی برای دور زدن قانون، بدون برجا ماندن ردی! بیشتر باقی نمی‌ماند.

پیش از این هم پویشی در شیراز راه‌اندازی و در همین مسیر تلاش شده بود که با قلقلک دادن وجدان شهروندان، انصاف را به عنوان یک ویژگی اخلاقی بارز، به خاطر مالکان غیرمنصف بیاورند. 

چیرگی بر آشفته بازار مسکن نیازمند برنامه‌ریزی اصولی و چند جانبه است؛ قطعا صاحبنظران اقتصادی، ایده‌های موثری برای جلوگیری از موج‌های بلند افزایش نرخ در بازار مسکن دارند و می‌توان از مجموع آنها استفاده مطلوب برد و یک بار برای همیشه، این مشکل را حل کرد.